房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊行業(yè)，它的一起一伏都關(guān)系著國(guó)家命脈，與老百姓的生活息息相關(guān)。為了讓大家更了解 房地產(chǎn)市場(chǎng)，小編整理了一份房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，下面是小編為大家整理的資料。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

　　2015年：探明底部，復(fù)蘇上行

　　2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”成為高大上的財(cái)經(jīng)流行語(yǔ)。其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了“新常態(tài)”，政策變調(diào)、增速下滑、結(jié)構(gòu)調(diào)整、利潤(rùn)壓縮、企業(yè)分化等行業(yè)新特征日漸顯現(xiàn)。

　　從市場(chǎng)短期變化而言，經(jīng)歷2013年的市場(chǎng)繁榮之后，2014年市場(chǎng)全面降溫，不分一二三四線城市，不分高中低檔產(chǎn)品，皆出現(xiàn)了明顯降溫。成交量下滑、價(jià)格下跌、投資增速放緩、房屋開工下降，所有市場(chǎng)指標(biāo)皆下滑。但也應(yīng)看到積極信號(hào)，比如房貸政策由緊趨松，比如中央實(shí)行“分類指導(dǎo)，雙向調(diào)控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限購(gòu)、支持合理需求的措施。在政策暖風(fēng)頻吹之下，四季度少數(shù)指標(biāo)復(fù)蘇，比如大城市的住宅成交顯著反彈，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

　　2013年，易居研究院的年度報(bào)告如此預(yù)測(cè)2014年：高位振蕩，逐步降溫。如今基本被驗(yàn)證。展望2015年，易居研究院預(yù)測(cè)：探明底部，復(fù)蘇上行。雖然，當(dāng)前只是少數(shù)城市、少數(shù)指標(biāo)復(fù)蘇，全國(guó)市場(chǎng)還沉浸于“寒冬”之中;但是，《2015年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》已開始暢想“春之聲”。

　　一、政策預(yù)判

　　(一)經(jīng)濟(jì)政策：穩(wěn)中求進(jìn)，適度寬松，首要目標(biāo)是穩(wěn)增長(zhǎng)

　　從國(guó)際背景看，2015年美國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)，而日本和歐洲仍偏弱。與之相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策，日本和歐洲將比美國(guó)寬松化。2014年10月美國(guó)QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定變數(shù)，但2015年內(nèi)部整體來看，仍執(zhí)行偏低利率政策，因此雖然對(duì)全球流動(dòng)性有負(fù)面影響，但程度并不嚴(yán)重。而日本和歐洲，還將繼續(xù)實(shí)行超寬松貨幣政策，還可能進(jìn)一步寬松化。將美歐日綜合考慮，2015年我國(guó)面臨的外部貨幣環(huán)境，雖然寬松程度不如2014年，但仍處于歷史上偏寬松區(qū)間。

　　展望2015年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策走向，必須關(guān)注兩個(gè)會(huì)議。面對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新常態(tài)，在12月5日召開的中央政治局會(huì)議指出，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，狠抓改革攻堅(jiān)，突出創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)民生保障，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

　　12月9日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，2015年要保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。要促進(jìn)“三駕馬車”更均衡地拉動(dòng)增長(zhǎng)。這基本上確定了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于2015年經(jīng)濟(jì)的總基調(diào)仍可能是“穩(wěn)中求進(jìn)”。不過，其內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生了變化，“穩(wěn)”的重點(diǎn)要放在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上，“進(jìn)”的重點(diǎn)是深化改革開放和調(diào)整結(jié)構(gòu)。穩(wěn)和進(jìn)有機(jī)統(tǒng)一、相互促進(jìn)，只有經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)，才能為深化改革開放和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。值得關(guān)注的是，會(huì)議提出了2015年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)主要任務(wù)，其中將“努力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)”放在了第一位。

　　從貨幣政策看，10月召開的央行貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)提出，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)。繼續(xù)深化金融體制改革，增強(qiáng)金融運(yùn)行效率和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化和人民幣匯率形成機(jī)制改革，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。2015年貨幣政策仍將堅(jiān)持“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，但內(nèi)涵將有所調(diào)整：一是貨幣政策將在“微刺激”常態(tài)化的作用下采取相對(duì)寬松的取向，以緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力;二是與“穩(wěn)健定位、積極操作”的貨幣政策相匹配的是“強(qiáng)監(jiān)管”、“金融改革”;三是創(chuàng)新貨幣政策工具，強(qiáng)化利率的預(yù)期管理，加大利率調(diào)控的政策效果;四是進(jìn)一步采取“定向?qū)捤?rdquo;政策，強(qiáng)化貨幣向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的滲透。總而言之，我們認(rèn)為2015年在穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大、通脹壓力較小的情況下，貨幣政策必將繼續(xù)寬松化，將采取降息降準(zhǔn)等寬松化措施。

　　從財(cái)政政策看，2015年仍將延續(xù)積極財(cái)政政策，但積極的方式將做出調(diào)整：一是適當(dāng)擴(kuò)大中央財(cái)政支出與赤字規(guī)模，按照黨的十八屆三中全會(huì)《決定》要求中央財(cái)政應(yīng)承擔(dān)更大的支出責(zé)任，加大對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、節(jié)能環(huán)保和改善民生的支持，預(yù)計(jì)赤字率可能提高到2.5%左右;二是通過全面推行“營(yíng)改增”，使結(jié)構(gòu)性減稅得到全面實(shí)施;三是在財(cái)稅體制改革的全面實(shí)施進(jìn)程中加大對(duì)于地方資金的扶持，2015年稅制改革的重心仍將圍繞營(yíng)改增、資源稅、消費(fèi)稅、環(huán)保稅、房地產(chǎn)稅和個(gè)稅六大方面展開。

　　(二)房地產(chǎn)政策：調(diào)控繼續(xù)放松，加快棚戶區(qū)改造

　　1、總體趨松，繼續(xù)實(shí)行“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”

　　2014年，中央沒有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政策。預(yù)計(jì)2015年，更不會(huì)出臺(tái)打壓性的調(diào)控政策。2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，與2013年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一樣，沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，甚至沒有提及任何與房地產(chǎn)直接相關(guān)的詞語(yǔ)，說明中央對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度趨于“中性”，既不打壓，也不救助，更多地讓市場(chǎng)發(fā)揮配置資源的作用。

　　展望2015年，房地產(chǎn)政策將會(huì)比較平穩(wěn)。關(guān)注三個(gè)方面：其一，由于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大，在擴(kuò)大住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房、棚改房方面，還將穩(wěn)中求進(jìn);其二，政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度與方針正在轉(zhuǎn)變，由過去頻頻的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)為建立長(zhǎng)效機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅立法等繼續(xù)推進(jìn);其三，繼續(xù)堅(jiān)持此前“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”的原則，全國(guó)多數(shù)地區(qū)樓市仍在降溫，尤其是中小城市庫(kù)存壓力較大，地方政府托市、救市意愿依然強(qiáng)烈。一線城市限購(gòu)不太可能全面取消，但有可能局部放松。

　　2、金融信貸政策，需求端放松，供應(yīng)端中性

　　2015年還將繼續(xù)降息，以及降準(zhǔn)，整體貨幣環(huán)境趨松，流動(dòng)性改善，無風(fēng)險(xiǎn)利率趨于下滑，從而為房地產(chǎn)信貸與融資，提供了較為寬松的外部環(huán)境。央行和銀監(jiān)會(huì)還將繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行落實(shí)力度將有所加大，首套房貸利率折扣有所加大，9折左右將成為主流。開發(fā)商融資環(huán)境難有明顯改善，開發(fā)貸款不會(huì)明顯放松，而且由于股市走強(qiáng)，吸引了部分社會(huì)資金，使房地產(chǎn)信托、私募的融資能力減弱，但國(guó)家對(duì)于開發(fā)企業(yè)的融資管制將進(jìn)一步松綁，股市、債市、票據(jù)等融資會(huì)有所增長(zhǎng)。部分地方政府的公積金政策還會(huì)繼續(xù)放松。

　　3、財(cái)稅政策：加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

　　2014年，限購(gòu)限貸皆松綁，但房地產(chǎn)稅沒有調(diào)整，為了穩(wěn)定樓市、刺激住房消費(fèi)，2015年可能會(huì)調(diào)整個(gè)別稅收政策，比如二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，免征年限可能由五年減為二年。另外，在房地產(chǎn)財(cái)稅制度中，加快房地產(chǎn)稅的立法工作將是未來重要的改革內(nèi)容。2011年上海和重慶試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，2013年“國(guó)五條”提出要繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，2014年政府工作報(bào)告提出“做好房地產(chǎn)稅相關(guān)工作”。房地產(chǎn)稅是指有關(guān)房地產(chǎn)的稅收，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種共5種，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康的觀點(diǎn)值得參考：從具體時(shí)間表來看，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施?？偟脑瓌t是由全國(guó)人大簡(jiǎn)明扼要設(shè)計(jì)好立法框架，具體則由省級(jí)政府根據(jù)各地的情況自主選擇實(shí)施。

　　4、住房保障政策：全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加大金融支持力度

　　10月8日，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作部際聯(lián)席會(huì)第一次會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陳大衛(wèi)表示，在解決“三個(gè)一億人”住房問題方面，要科學(xué)制定“十三五”住房保障計(jì)劃和年度建設(shè)規(guī)劃，大力推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭(zhēng)基本完成。而根據(jù)住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請(qǐng)受理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。2015年以后，公租房將是保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的主體。

　　面對(duì)棚戶區(qū)改造資金需求的難題，4月2日在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，要求進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造的支持作用，并確定由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。截止2014年上半年國(guó)開行新增承諾棚改貸款6760億元，是2013年同期的18倍。上半年已發(fā)放貸款達(dá)到2195億元，其中4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議以來發(fā)放1949億元，同比增長(zhǎng)433%。2014年4月以來，國(guó)務(wù)院決定給國(guó)開行增加棚改資金至1萬億元。這1萬億元的再貸款期限三年，根據(jù)棚戶區(qū)改造的進(jìn)度放貸，年利率在6%以下。由于我國(guó)已確定2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶的目標(biāo)，可見，未來中央在金融方面支持棚改的力度仍將不斷加大。

　　我國(guó)已確定“十二五”時(shí)期開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，根據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，2014年前9個(gè)月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，提前完成年度目標(biāo)任務(wù)。自“十二五”開局以來，我國(guó)已開工建設(shè)各類保障性安居工程3100多萬套，建成約2000萬套，距離3600萬套的開工目標(biāo)僅剩500萬套，因此，2015年完成總目標(biāo)不存在任何問題。

　　總而言之，2015年住房保障政策的重點(diǎn)有四：一是加大棚改力度，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬戶以上，通過國(guó)開行加大資金支持力度;二是加強(qiáng)公租房，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，公租房逐步成為保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的主體;三是繼續(xù)進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，部分地區(qū)也將跟進(jìn)這一產(chǎn)品;四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和運(yùn)營(yíng)體系。

　　5、地方政策：救市繼續(xù)蔓延，一線城市可能局部松綁

　　2014年三季度以來，地方救市力度進(jìn)一步增加，直接宣布取消限購(gòu)的城市數(shù)量也明顯增加，而福建在成為首個(gè)救市的省份后，湖南、寧夏、湖北等省份也相繼出臺(tái)救市政策，隨著這些省份救市政策的出臺(tái)，也為這些省份的下級(jí)城市出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則創(chuàng)造了條件。除了一線城市和三亞外，基本都已放松或取消了樓市限購(gòu)。隨著9月底以來中央出臺(tái)“央四條”、公積金新政、降息等系列政策，各地也會(huì)紛紛落實(shí)新政細(xì)則，如加快督促商業(yè)銀行在本地分行落實(shí)新政，并在公積金政策方面進(jìn)一步放松，更多城市還會(huì)調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。2015年地方政府為了刺激樓市需求，仍然在公積金、個(gè)人房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面繼續(xù)出臺(tái)措施等，另外對(duì)于開發(fā)企業(yè)也可能進(jìn)行政策支持。引人關(guān)注的是，目前北京、上海、廣州和深圳依舊未放開限購(gòu)。作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)、高房?jī)r(jià)集中營(yíng)、嚴(yán)控人口的主要城市，2015年一線城市限購(gòu)不太可能完全放開，但在中央強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的大背景下，以及一線城市也存在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、財(cái)政壓力大的問題，因此不排除局部放松限購(gòu)的可能。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判

　　(一)市場(chǎng)供應(yīng)

　　1、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)3%左右

　　2015年土地市場(chǎng)將逐步回穩(wěn)，土地成交量全年增幅預(yù)計(jì)在3%左右。主要原因：一是在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、樓市回歸市場(chǎng)化的基調(diào)下，隨著信貸及調(diào)控政策的進(jìn)一步放松，房屋市場(chǎng)逐步回升，房企也會(huì)重新調(diào)整策略，加大拿地步伐，全年土地購(gòu)置面積可能略有增長(zhǎng);二是由于樓市發(fā)展將逐步趨于穩(wěn)定，且地市變化滯后于房市，因此土地購(gòu)置面積增幅也會(huì)較小。

　　2、20個(gè)典型城市土地成交建筑面積預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)8%左右

　　2015年全國(guó)20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量預(yù)計(jì)將在2014年基礎(chǔ)上有所提升，增幅在8%左右。主要原因：一是2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，土地市場(chǎng)也隨之降溫，政府推地節(jié)奏放緩，企業(yè)拿地大幅減少，預(yù)計(jì)隨著2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，土地市場(chǎng)成交情況也會(huì)得到改善;二是由于2014年土地跌幅較大，即期值較低，因此2015年增幅將略高。

　　3、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)10%左右

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩以及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅大幅回落，預(yù)計(jì)2015年投資金額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，但同比增幅繼續(xù)放緩，預(yù)計(jì)全年同比增幅為10%。主要原因：一是經(jīng)濟(jì)保持低位增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增幅保持放緩態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約;二是2015年作為保障住房“十二五”計(jì)劃完成年，基本能完成目標(biāo)，但棚改房開工目標(biāo)有所提高，保障房投資仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng);三是由于購(gòu)地量會(huì)小幅反彈，而新開工量會(huì)小幅下跌，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅總體與2014年差不多，略有下降。

　　4、全國(guó)房屋新開工面積預(yù)計(jì)2015年下降3%左右

　　2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計(jì)同比下降3%左右。主要原因：一是2014年全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積為負(fù)增長(zhǎng)，制約了2015年的新開工面積;二是2015年房企資金壓力總體仍偏大，制約了新開工量和復(fù)工量;三是2014年新開工面積出現(xiàn)反常性下跌，基期值較低，所以2015年同比不會(huì)明顯下跌。

　　5、房企資金預(yù)計(jì)2015年壓力有所緩解

　　房?jī)r(jià)漲跌有多方面原因，從開發(fā)商的角度看，只有開發(fā)商有意愿降價(jià)，并形成交易，才會(huì)促使房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表現(xiàn)為下跌。影響開發(fā)商降價(jià)意愿的重要因素之一便是資金鏈的情況。資金鏈緊，會(huì)促使開發(fā)商降價(jià)促銷，回籠資金;資金鏈松，開發(fā)商資金壓力較小的情況下，多數(shù)房企都不會(huì)主動(dòng)降價(jià)。

　　根據(jù)易居研究院建立的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況評(píng)判模型，2014年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數(shù)為-0.93，較上半年下降了0.12。自2010年開始樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，房企資金鏈趨緊，2011年和2012年一度陷入資金低谷;2013年以來，房企資金狀況明顯改善，上半年資金狀況偏松，隨后不斷收緊，進(jìn)入2014年，隨著全國(guó)樓市降溫、銷售下跌，前兩個(gè)季度均已落入“緊張”區(qū)間，至三季度進(jìn)一步趨緊，但預(yù)計(jì)已進(jìn)入筑底階段。預(yù)計(jì)2015年壓力將有所緩解。

　　(二)市場(chǎng)成交

　　1、全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)5%左右

　　2015年全國(guó)商品房銷售面積可能出現(xiàn)小幅反彈。主要原因：一是經(jīng)歷了2014年的成交低迷之后，市場(chǎng)有反彈的內(nèi)在需要;二是貨幣環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松，個(gè)人房貸支持力度加大;三是樓市黃金十年已過，全國(guó)商品房成交量正在構(gòu)筑歷史頂部，增幅不可能放大。

　　2、25個(gè)典型城市商品住宅成交量預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)15%左右

　　2015年大城市的商品住宅成交面積增幅將高過全國(guó)水平，預(yù)計(jì)25個(gè)典型城市將達(dá)15%左右。主要原因：一是2015年政策面繼續(xù)吹暖風(fēng)，也是限購(gòu)限貸政策松綁后的第一年，原來執(zhí)行限購(gòu)的大城市成交量必然反彈;二是一二線城市市場(chǎng)彈性大于三四線城市，2015年市場(chǎng)復(fù)蘇之后，以一二線城市為主的25個(gè)典型城市的成交量上升會(huì)更明顯。

　　(三)市場(chǎng)價(jià)格

　　1、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)10%左右

　　預(yù)計(jì)2015年土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將持續(xù)收窄，保持在10%左右。主要原因：一是房市先復(fù)蘇，地市后升溫;二是2014年全國(guó)“地?zé)岱坷?rdquo;，地價(jià)增幅仍高達(dá)兩位數(shù)，70城房?jī)r(jià)卻有所下跌，全國(guó)全年基本持平。由于土地價(jià)格已處較高水平，且2014年土地價(jià)格基數(shù)較高，因此2015年價(jià)格增幅將會(huì)放緩。

　　2、全國(guó)商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)3%左右

　　預(yù)計(jì)2015年全國(guó)商品房成交均價(jià)有所回升，但僅會(huì)呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。主要原因一是隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，商品房成交量反彈，主要城市庫(kù)存壓力減小，供求關(guān)系有利于房?jī)r(jià)上漲;二是黃金十年已過，投資投機(jī)需求受抑，股市走勢(shì)分流部分資金，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不夠強(qiáng)勁。

　　3、70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅預(yù)計(jì)2015年上半年止跌反彈

　　主要原因：一是從走勢(shì)來看，隨著限購(gòu)限貸政策的陸續(xù)取消、房企去庫(kù)存速度加快，使得房?jī)r(jià)止跌反彈的動(dòng)力逐漸增強(qiáng);二是2014年5月70城房?jī)r(jià)開始環(huán)比下跌，預(yù)計(jì)本輪下跌時(shí)長(zhǎng)將超過上一輪降溫期的8個(gè)月，可能達(dá)到10-15個(gè)月，2015年5月前后房?jī)r(jià)環(huán)比止跌。三是同比變化滯后于環(huán)比，2014年9月首次下跌，預(yù)計(jì)2015年二季度跌幅見底。

　　房地產(chǎn)最新市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　繼2013年和2014年連續(xù)兩年突破4萬億元后，中國(guó)官方預(yù)計(jì)2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入也將接近4萬億元。

　　受國(guó)務(wù)院委托，財(cái)政部2015年3月5日提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大三次會(huì)議審查《關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》。新華社2015年3月5日授權(quán)發(fā)布了“關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告(摘要)”。在該摘要“2015年收入預(yù)計(jì)和支出安排”一項(xiàng)中有表述為：地方政府性基金本級(jí)收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。

　　需要注意的是，這里的“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元”是預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，而非實(shí)際情況。

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

　　財(cái)政部2015年1月30日發(fā)布的“2014年財(cái)政收支情況”顯示，2014年1~12月累計(jì)地方政府性基金收入(本級(jí))49996億元，比2013年增加1966億元，增長(zhǎng)4.1%。其中，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長(zhǎng)3.2%。

　　而2013年中國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入則是首次突破4萬億元，達(dá)到41250億元，比2012年增加12732億元，增長(zhǎng)44.6%。

　　對(duì)照2013年和2014年數(shù)據(jù)來看，雖然國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經(jīng)大幅縮小。

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入通常由四項(xiàng)政府性基金收入構(gòu)成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入、國(guó)有土地收益基金收入和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入。

　　此前，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在2011年達(dá)到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。