“以房抵債”的買賣合同有效嗎
二手房買賣過程中，一些當(dāng)事人形式上簽訂了房屋買賣合同，實(shí)則將房屋作為借貸合同的擔(dān)保，或作為借款無法歸還時(shí)的抵償，這一類“以房抵債”的買賣合同的有效性往往難以認(rèn)定。下面是小編為大家收集關(guān)于“以房抵債”的買賣合同有效嗎，歡迎借鑒參考。
一、以房抵債的表現(xiàn)形式
“以房抵債”在我國現(xiàn)行法律中無律可循，屬于“無名合同”。廣義上，只要出現(xiàn)民間借貸與房屋買賣法律關(guān)系及當(dāng)事人主體互相交叉的情況，都可以稱作為以房抵債;狹義上，只有在借貸債務(wù)履行期限到期后，借款人與出借人達(dá)成的以房屋買賣的價(jià)款折抵債務(wù)的協(xié)議，才是以房抵債。無論廣義還是狹義，房屋買賣合同均為以房抵債的外觀形式。本文擬從廣義上，對(duì)近年上海法院司法實(shí)踐進(jìn)行梳理，總結(jié)幾種典型表現(xiàn)形式如下：
形式一：套取銀行貸款
出賣人為償還欠款，與債權(quán)人或與債權(quán)人指定的購買人簽訂房屋買賣合同，購房人則向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購房貸款，貸款獲批后，出賣人隨即將貸款取出用以償還欠款，雙方實(shí)際并無交付房屋或支付房款等履行合同行為，銀行貸款實(shí)際由出賣人/借款人予以償還。
形式二：公證委托出售
出賣人在向出借人借款時(shí)，應(yīng)出借人要求出具授權(quán)他人出售房屋的委托書并辦理公證，雙方往往還就此簽訂抵押借款協(xié)議并在房屋上設(shè)定借款抵押。后借款人無法歸還欠款，經(jīng)公證授權(quán)的委托人則以出賣人的名義將房屋出售給他人。后因購買人要求出賣人履行合同未果引起糾紛，出賣人則往往要求確認(rèn)買賣合同無效。
形式三：過戶回贖約定
出賣人為擔(dān)保本人或他人的借款屆時(shí)清償，將房屋以買賣合同的形式過戶給債權(quán)人或其指定的他人，同時(shí)約定若在一定期限前可以相當(dāng)于借款本息的價(jià)款贖回房屋。若逾期未能贖買，則將房屋確定交付給買受人。此類型中，購房人往往并沒有實(shí)際付款的事實(shí)。
形式四：債務(wù)抵銷協(xié)議
借款人欠款到期無法歸還，與出借人協(xié)商約定用借款人或他人名下的房屋折價(jià)抵銷債務(wù)，雙方簽訂房屋買賣合同后實(shí)際并無付款行為，出賣人往往以虛假買賣為由拒絕履行合同導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。
二、以房抵債的性質(zhì)效力
1、房屋買賣合同在債務(wù)清償期屆滿前簽訂——有限納入“讓與擔(dān)保”
無論是公證委托出售房屋還是約定房屋產(chǎn)權(quán)回贖條款，當(dāng)事人的真意在于通過房屋買賣合同的形式擔(dān)保借款得以全部清償，實(shí)質(zhì)上這是一種不通過占有，而是將擔(dān)保房屋整體權(quán)利讓渡于擔(dān)保權(quán)人(房屋所有權(quán)可在借款發(fā)生時(shí)既已轉(zhuǎn)移也可在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)再行轉(zhuǎn)移)，當(dāng)債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人就該擔(dān)保房屋優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。這種非典型擔(dān)保方式便是讓與擔(dān)保。
法條鏈接：
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”
根據(jù)上述司法解釋，筆者認(rèn)為以房抵債買賣合同若要認(rèn)定為讓與擔(dān)保，須符合以下幾個(gè)條件：
條件一：存在真實(shí)有效的借貸關(guān)系且雙方均有以房屋進(jìn)行擔(dān)保的意思表示。
讓與擔(dān)保雖為一種非典型性擔(dān)保，但作為擔(dān)保物權(quán)也應(yīng)遵循從屬性原則，既然當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同系為了擔(dān)保民間借貸，那么借貸關(guān)系就是擔(dān)保合同得以存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系，只有借貸關(guān)系客觀存在且合法有效的情況下，以房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓作為債務(wù)保障的擔(dān)保關(guān)系才可以成立，這也是司法解釋規(guī)定必須先審理借貸關(guān)系然后再依據(jù)借貸糾紛的生效判決方可主張買賣合同標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
條件二：在債務(wù)履行期屆滿時(shí)債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)。
在以房抵債的場合，若當(dāng)事人之間沒有約定清算條款，而僅有一份轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋買賣合同，則存在債權(quán)人利用其優(yōu)勢地位乘人之危，貶低房屋價(jià)值謀取暴利的危險(xiǎn)。雖然《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均有關(guān)于流質(zhì)/流押契約無效的規(guī)定，但讓與擔(dān)保并非質(zhì)押也非抵押，不受上述法律調(diào)整，所以司法解釋規(guī)定在確定擔(dān)?；A(chǔ)法律關(guān)系后，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同中的標(biāo)的物，而不是直接依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)。在審判實(shí)踐中，筆者認(rèn)為可不拘泥于司法解釋中的清算方法，當(dāng)事人還可以合意達(dá)成房屋價(jià)值或申請(qǐng)司法評(píng)估等方式進(jìn)行，并與借貸本息相抵扣后多退少補(bǔ)。而若購買人堅(jiān)持以買賣合同約定要求直接過戶的，法院不應(yīng)予以支持。
結(jié)論：以房抵債的買賣合同不宜在查明借貸關(guān)系之前進(jìn)行實(shí)體審理，輕易做出合同無效或有效的認(rèn)定。在查明基礎(chǔ)法律關(guān)系之后，應(yīng)將買賣合同、借貸合同結(jié)合當(dāng)事人擔(dān)保合意作為一個(gè)整體進(jìn)行效力審查，原則上應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治做出有效認(rèn)定。
2、房屋買賣合同在債務(wù)清償期屆滿后簽訂——探討成立代物清償協(xié)議
在借貸債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議，實(shí)際是當(dāng)事人約定以房屋過戶的他種給付來代替原有的負(fù)擔(dān)，通過房屋所有權(quán)的讓渡消滅原債務(wù)。雖然從形式外觀上具有借貸合同和房屋買賣合同兩個(gè)法律關(guān)系，但實(shí)質(zhì)上當(dāng)事人之間只成立一個(gè)債，即為代物清償協(xié)議。
當(dāng)事人用房屋買賣的形式對(duì)借貸債務(wù)進(jìn)行結(jié)算，應(yīng)視為雙方之間的具體債務(wù)數(shù)額已經(jīng)確定，若當(dāng)事人對(duì)房屋的價(jià)款與債務(wù)如何抵銷已經(jīng)形成較明確的清算合意，在排除了當(dāng)事人存在欺詐、脅迫或虛構(gòu)債務(wù)、規(guī)避限購政策等無效撤銷情形后，不妨認(rèn)定為代物清償協(xié)議，合法有效，支持當(dāng)事人要求履行買賣合同的訴請(qǐng)。
3、具體類型的合同效力審查
1.套取銀行貸款的買賣合同無效此類糾紛中，房屋出賣人與購買人均無買賣房屋的真實(shí)意思表示，其內(nèi)心的效果意思是通過房屋買賣的形式套取信貸機(jī)構(gòu)的貸款，而非取得房屋所有權(quán)或獲取購房款，故買賣雙方的行為因通謀的虛偽意思表示而使合同無效。需注意的是，審理該類糾紛時(shí)，應(yīng)充分保護(hù)銀行等信貸機(jī)構(gòu)的利益，程序上通知其參加訴訟，實(shí)體上確定滌除抵押權(quán)及償還貸款的義務(wù)主體，再判令恢復(fù)原狀。
2.公證委托出售房屋，謹(jǐn)慎認(rèn)定合同效力在公證委托授權(quán)書未經(jīng)撤銷的情況下，一般應(yīng)認(rèn)定受托人的行為由委托人直接承擔(dān)后果，難以認(rèn)定合同無效。但在此類糾紛中，往往存在“高利貸”從業(yè)人員的惡意操作，故法官應(yīng)主動(dòng)審查受托人與購買人之間是否存在惡意串通，損害出賣人權(quán)益的情形，謹(jǐn)慎認(rèn)定合同效力，可重點(diǎn)從以下方面審查以排除無效情形：
A、受托人的行為是否在委托授權(quán)范圍之內(nèi)，如是否具有議價(jià)權(quán)、及收取房款的權(quán)利;
B、合同訂立過程是否符合一般交易習(xí)慣，約定的房價(jià)是否過低;
C、購房人是否盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，是否符合正常購房人的行為，如是否實(shí)地看房及支付房款情況等;
D、雙方之間是否約定有清算條款，是否將收取的購房款扣除債務(wù)后返還出賣人等。
3.房屋過戶回贖約定，傾向認(rèn)定有效訂有回贖約定的以房抵債合同中常常具有類似“絕賣”條款，即一旦出賣人未在約定的履行期限前支付相當(dāng)于借貸數(shù)額的購房款回購房屋，則債權(quán)人可直接取得房屋，出賣人再無權(quán)取回房屋所有權(quán)。故有觀點(diǎn)認(rèn)為回贖約定違反禁止流押契約規(guī)定而無效。
回贖約定往往表明了出賣人具有兩個(gè)意思表示：一是確認(rèn)了之前房屋出售給他人的事實(shí)，即使存在無權(quán)代理或無權(quán)處分的情形，回贖協(xié)議的達(dá)成也可視作對(duì)無權(quán)代理/處分的追認(rèn);二是表明出賣人認(rèn)可了以房屋出賣所得價(jià)款抵償債務(wù)的形式，故不必苛求買受人是否具有實(shí)際的付款行為。若認(rèn)定回贖約定有效，則出賣人尚可以通過回贖價(jià)款取回房屋所有權(quán)，也不失為一種救濟(jì)。若其未能按約贖回，也應(yīng)充分尊重意思自治，確認(rèn)合同效力，使雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系徹底了結(jié)。
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