商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)總結(jié)
通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)，學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定，分享心得體會(huì)總結(jié)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家收集整理的商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)總結(jié)，歡迎大家閱讀。
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)總結(jié)篇1
商業(yè)地產(chǎn): 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。
商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。
所有權(quán)：是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。
產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。
經(jīng)營(yíng)權(quán)：經(jīng)營(yíng)者對(duì)其經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。
零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng),也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。
開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，做為項(xiàng)目的第一承擔(dān)人、所有人。
商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
國(guó)內(nèi)一線城市：指對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津
國(guó)內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會(huì)、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、**、武漢、南京、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽(yáng)、青島、大連、寧波、廈門等
國(guó)內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽(yáng)、柳州、株洲、長(zhǎng)春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達(dá)城市。
五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國(guó)有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。
【商業(yè)物業(yè)】
占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。
建筑面積：建筑展開(kāi)面積，它是指建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
經(jīng)營(yíng)面積(實(shí)用面積、柜臺(tái)面積)：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。
地下面積：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面積總和。
建筑紅線: 也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。
道路紅線：城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。
建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。
容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。
綠地率：各類綠地總面積除以總占地面積×100%。
公攤率：公用建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)/建筑面積 ×100%。
框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如：購(gòu)物中心等
磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以
小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開(kāi)間進(jìn)深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)。如：商業(yè)街等
鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如：建材城等配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施
1)方便或吸引消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物消費(fèi)的外部配套;吸引 室外廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、停車場(chǎng)
2)輸送消費(fèi)者至各個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導(dǎo)配套; 輸送 手扶梯、觀光梯等
3)留住消費(fèi)者在此消費(fèi)和享受的綜合功能配套。留住 娛樂(lè)設(shè)施等
室外廣場(chǎng)：居民休閑、健身、集會(huì)的場(chǎng)所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個(gè)相應(yīng)規(guī)模的室外廣場(chǎng)。室外廣場(chǎng)已成為一個(gè)充分發(fā)揮商業(yè)功能的場(chǎng)所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動(dòng)，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場(chǎng)已成為購(gòu)物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。
下沉式廣場(chǎng)：下沉式是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。它是一個(gè)圍合式的開(kāi)敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場(chǎng)的租賃價(jià)值。
臨街面：與街道相臨的一面;
裙樓：一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。
層高：下層地面到上一層地面的距離。
凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。
柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。
大堂：建筑內(nèi)部寬敞開(kāi)闊的空間，用于會(huì)客、活動(dòng)、禮議、展覽等。
中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來(lái)，一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物、另一方面又通過(guò)展示作用提高各層商業(yè)價(jià)值。
回廊：在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。
開(kāi)間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
進(jìn)深：空間的縱深長(zhǎng)度。大門一面的墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
動(dòng)線：意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)成為就成為動(dòng)線。超市與百貨的動(dòng)線設(shè)計(jì)要更特別加強(qiáng)迂回，以便消費(fèi)者能多看到各個(gè)銷售點(diǎn)。
垂直動(dòng)線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。
平面動(dòng)線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。
外聯(lián)動(dòng)線：商場(chǎng)與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場(chǎng)所設(shè)置的指引標(biāo)示牌，如洗手間、收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、樓層品牌分布圖。
一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。(通常開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé))
二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。(通常經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé))
挑檐：樓頂或門楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。
柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。
貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。
【商業(yè)操作】
投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過(guò)程。投資可分為實(shí)物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得一定利潤(rùn)。后者是以貨幣購(gòu)買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤(rùn)分配。
融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。
商業(yè)定位：1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費(fèi)群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想
商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢(shì)、態(tài)勢(shì)、分布比例等。
商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。
業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。
混業(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對(duì)經(jīng)營(yíng)商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。
商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商鋪的功能分割及鋪位分割。
商業(yè)招商：開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段以及管理商在管理運(yùn)營(yíng)階段引入零售、娛樂(lè)、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開(kāi)設(shè)店鋪，進(jìn)行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂(lè)等。具有以下三條特征
1、擁有高價(jià)值的品牌號(hào)召力2、能主動(dòng)吸引人流3、較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。
主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因?yàn)檎加妹娣e大，對(duì)建筑有特殊要求，在進(jìn)行招商時(shí)，應(yīng)對(duì)其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。
主力店率先入駐優(yōu)點(diǎn)：1、穩(wěn)定整個(gè)商業(yè)地產(chǎn) 2、保證人流量3、帶動(dòng)并高價(jià)招商4、帶動(dòng)并高價(jià)銷售商鋪。
公開(kāi)招商：以公開(kāi)的形式如廣告招商等進(jìn)行商戶招商。
定向招商：招商人員主動(dòng)上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介商業(yè)物業(yè)，并說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的招商方式。
國(guó)際一線品牌：lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛(ài)馬仕 dior迪奧, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉達(dá)
國(guó)際二線品牌：calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線)
miumiu(普拉達(dá)副線)，levi"s, lee(均為牛仔為主)
國(guó)際三線品牌：only、vero moda、elane、艾格
國(guó)內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g2014國(guó)內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌號(hào)召力：商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動(dòng)作用。
免租期：為了幫助經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)減輕商家負(fù)擔(dān)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方承諾在一定時(shí)間段內(nèi)不收取商鋪?zhàn)饨?，以使商業(yè)盡快進(jìn)入良性階段的一個(gè)做法。
轉(zhuǎn)手費(fèi)(頂手費(fèi))：支付給先前的經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)榍罢叻e累了很多無(wú)形的開(kāi)店資本，如：客戶、聲譽(yù)等。轉(zhuǎn)手費(fèi)的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況。
收益率：收益率是指投資的回報(bào)率，一般以年度百分比表達(dá)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格、面值、息票利率以及距離到期日時(shí)間計(jì)算。對(duì)公司而言，收益率指凈利潤(rùn)占使用的平均資本的百分
比。
返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后(主要針對(duì)現(xiàn)鋪)同時(shí)又簽定租賃合同，發(fā)展商給與投資者一定的租金回報(bào)(約為8%—12%)，而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理。
回購(gòu)：開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣給經(jīng)營(yíng)者或投資者的商鋪重新通過(guò)高價(jià)收購(gòu)回來(lái)，以達(dá)到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理的結(jié)果。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及持繼贏利。
試營(yíng)業(yè)：所謂“試營(yíng)業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)方式,主要是經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者告知該營(yíng)業(yè)場(chǎng)所剛開(kāi)張，管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒(méi)有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營(yíng)業(yè)
投資回報(bào)率=(期末財(cái)產(chǎn)-期初財(cái)產(chǎn))/期初財(cái)產(chǎn)×100%;
投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補(bǔ)償初始投資所需要的時(shí)間，其單位通常用“年”表示。(投資回收期一般從建設(shè)開(kāi)始年算起，也可以從投資年開(kāi)始算起，計(jì)算時(shí)應(yīng)具體注明)
平效：銷售業(yè)績(jī)÷店鋪面積得出賣場(chǎng)1平米的效率，平米效率越高，賣場(chǎng)的效率也就越高，同等面積條件下實(shí)現(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)也就越高。
毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。
純利：毛利減去各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)后的純利潤(rùn)
年?duì)I業(yè)額：年?duì)I業(yè)額是年銷售額
進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)(也叫進(jìn)店費(fèi))是商場(chǎng)和超市利用其在市場(chǎng)交易中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，向供貨商收取的一種費(fèi)用
出租率：招商率就是商場(chǎng)的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目鋪位面積總合的百分率
直營(yíng)：總公司直接經(jīng)營(yíng)的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營(yíng)、投資、管理各個(gè)零售點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。
加盟：總公司提供一項(xiàng)獨(dú)特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓(xùn)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理及商品供銷的協(xié)助;而加盟店也需支付加盟費(fèi)等相對(duì)的報(bào)償，一種零售經(jīng)營(yíng)形態(tài)。
聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與商戶合作經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成(扣點(diǎn))或(提成加扣點(diǎn))。
旺場(chǎng)：店里顧客很多的時(shí)候。
冷場(chǎng)：淡場(chǎng)，店里顧客少的時(shí)候。
街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開(kāi)放式的商業(yè)建筑。特點(diǎn)：1、建筑等級(jí)低，投資少2：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價(jià)商鋪，都在步行街上。3：后續(xù)管理運(yùn)行成本低。
4：抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)(作為開(kāi)發(fā)商而言)5：在日常運(yùn)營(yíng)管理中，邊際收益的拓展點(diǎn)多。如：水電費(fèi)、廣告位、停車位、路賣、代開(kāi)發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費(fèi)分成、中介服務(wù)
封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購(gòu)物中心都是封閉式商鋪。特點(diǎn)：1、較高建筑成本2、較高運(yùn)營(yíng)成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。超外：超市經(jīng)營(yíng)區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營(yíng)者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi)，租金價(jià)格很高。
按金(押金)：商戶在入駐時(shí)交給開(kāi)發(fā)商一筆保證金。
租金方式
1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場(chǎng)地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備等，雙方有股權(quán)上開(kāi)成一個(gè)比例，然后在收益方面共同分成，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
2、固定租金：按每月每平方米的租金來(lái)計(jì)，這種合作關(guān)系是一種相對(duì)分離的合作關(guān)系，即無(wú)論商家經(jīng)營(yíng)狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個(gè)固定租金收入，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)完全由商家承擔(dān)。
3、扣點(diǎn)(提成)：發(fā)展商按一個(gè)固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租金水平將會(huì)隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。
4、扣點(diǎn)(提成)+保底：基本按扣點(diǎn)方式操作，商家與開(kāi)發(fā)商商定一個(gè)基數(shù)，當(dāng)扣點(diǎn)數(shù)額達(dá)不到基數(shù)時(shí)按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過(guò)基數(shù)時(shí)按扣點(diǎn)數(shù)收取租金。
租金遞增：也是租金上漲，商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)之初租金價(jià)格相對(duì)較低，隨著人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價(jià)格，通常在簽定租賃合同時(shí)雙方約定好租金遞增比率。標(biāo)志vi：項(xiàng)目標(biāo)志logo及標(biāo)志色彩圖案應(yīng)用，視覺(jué)傳達(dá)。購(gòu)物中心的標(biāo)志特點(diǎn)：熱烈的有商業(yè)氛圍的、動(dòng)感的積極的、發(fā)散的。
1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：距離購(gòu)物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群。
人流量：指單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)入商業(yè)空間的人數(shù)。
輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點(diǎn)為圓心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引人群。gdp、(增長(zhǎng)率)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，相對(duì)于上一年的gdp數(shù)值的比率。
人均gdp：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。
財(cái)政收入：政府部門在一定時(shí)期內(nèi)(一般為一個(gè)財(cái)政年度)所取得的貨幣收入，財(cái)政收入是衡量一國(guó)政府財(cái)力的重要指標(biāo)。
社會(huì)消費(fèi)品零售總額：指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對(duì)城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對(duì)非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。
居民儲(chǔ)蓄存款余額：指某一時(shí)點(diǎn)城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲(chǔ)蓄金額，包括城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款和農(nóng)民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位存款
人均可支配收入：個(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額
市場(chǎng)購(gòu)買力：人們支付貨幣購(gòu)買商品或勞務(wù)的能力，在一定時(shí)期內(nèi)用于購(gòu)買商品的貨幣總額，它反映該時(shí)期全社會(huì)市場(chǎng)容量的大小。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))和第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))相對(duì)比例，標(biāo)志著一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。
恩格爾系數(shù)：食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。
“金角銀邊”：商業(yè)上通常稱轉(zhuǎn)角商鋪?zhàn)?ldquo;金角”，稱沿客動(dòng)線干道的路兩邊作“銀邊”說(shuō)明商業(yè)價(jià)格極高。
“放水養(yǎng)魚”：商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)之初為了減少商家資金壓力，租金價(jià)格相對(duì)較低。經(jīng)過(guò)一至三年培育期，最終達(dá)到旺場(chǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)總結(jié)篇2
商業(yè)地產(chǎn)，從字面意思上理解就是商業(yè)用途的地產(chǎn)
它是區(qū)別于居住功能的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)為功能的工業(yè)地產(chǎn)。
劃分又多種多樣，從規(guī)模(大型購(gòu)物中心，社區(qū)購(gòu)物中心，便利店)。用地類型(商住一體。商務(wù)辦公 旅游觀光 城市綜合體 步行街)。業(yè)態(tài)(零售批發(fā) 綜合市場(chǎng))…………都能劃分很多種。不必要過(guò)多的去重視，例如：酒店就屬于旅游地產(chǎn)也屬于商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)版。原因有3點(diǎn)
1從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看：因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺，用地會(huì)越來(lái)越少，自然而然開(kāi)發(fā)商會(huì)越來(lái)越少。強(qiáng)行做下去逐漸會(huì)成為二流企業(yè)。
2從房地產(chǎn)行業(yè)的拿地需求上來(lái)看：政府希望你做一些形象工程，就業(yè)工程，以及一些地標(biāo)式的建筑。如果只做住宅的話，拿地會(huì)越來(lái)越難。
3資產(chǎn)配置的需求：做房地產(chǎn)賺錢以后，如果繼續(xù)做房地產(chǎn)最后還是錢滾成錢。如果做商業(yè)地產(chǎn)，則是把錢變成某周持有的資產(chǎn)，讓這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)自然的升值，從而變成一個(gè)造幣機(jī)器。 4隨著人們居住用地的需求逐漸滿足，對(duì)商業(yè)用地的需求會(huì)爆發(fā)出來(lái)
從它的模式上來(lái)看：
商業(yè)+地產(chǎn)的模式。其中商業(yè)是指商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)是指房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。 這種復(fù)合模式通常伴隨著：
1運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)(拿只租不售這種模式的小商鋪來(lái)說(shuō)，一般的投資回報(bào)期在8-15年) 2資金投入高(它屬于資金密集型行業(yè))
3行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜(因?yàn)樗绲禺a(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)行業(yè)，要求復(fù)合型的知識(shí)結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，技能，運(yùn)營(yíng)管理等。比如說(shuō)建筑學(xué)，金融學(xué)，市場(chǎng)營(yíng)銷，法學(xué)，公共管理…………)
4投資風(fēng)險(xiǎn)高(影響收益的因素太多。從前期的選址 招商策略，成本的控制，政策的影響等等……但是我認(rèn)為最核心的問(wèn)題是他的融資問(wèn)題和人才問(wèn)題。首先它屬于一個(gè)資金密集型的企業(yè)。但是目前來(lái)說(shuō)中國(guó)的融資渠道又非常的少，而且困難重重。具體來(lái)說(shuō)，中國(guó)融資的渠道大的來(lái)說(shuō)有3塊 1銀行貸款 2上市 3信托基金 4其他。首先來(lái)說(shuō)銀行貸款雖然利息低，額度大。但是容易受政策影響，比如說(shuō)去年央行連續(xù)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。其次時(shí)間短，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)貸款也就3年，大部分商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是要長(zhǎng)期持有，這樣回款就相當(dāng)?shù)穆冶仨氁３址浅８叩匿N售額，來(lái)償還貸款。況且銀行貸款的話，所有的資產(chǎn)會(huì)抵押給銀行，負(fù)債率會(huì)非常的高?？赡軙?huì)有人說(shuō)可以找一些還款時(shí)間長(zhǎng)的貸款類型 比如說(shuō)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。先簡(jiǎn)單介紹一下這個(gè)貸款 額度是6-8倍的年租金總額 抵押物：物業(yè)。 還款周期： 平均在8年。 表面上來(lái)看是為商業(yè)地產(chǎn)量身定做的一個(gè)貸款產(chǎn)品，但是實(shí)際上這種產(chǎn)品對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司要求比較高。更關(guān)鍵的是他的彈性比較大，也就是說(shuō)他可貸可不貸，可以給8年，也可以給3年，額度上可以高也可以低。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司的銀行資源和自身實(shí)力要求比較高)
其次它又是一個(gè)復(fù)合型的模式，意味著需要大量的復(fù)合型人才。要懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，還要懂建筑學(xué)和金融財(cái)務(wù)等等綜合性知識(shí)。比如說(shuō)招商，招商不是單純找一個(gè)銷售方面人厲害的總監(jiān)，招商還跟前期的規(guī)劃，策劃，項(xiàng)目定位，建筑結(jié)構(gòu)(人流線)等等一系列因素掛鉤。目前人才的來(lái)源無(wú)非就是學(xué)院培養(yǎng)(國(guó)內(nèi)較少，國(guó)外還行)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)(萬(wàn)達(dá)為例)獵頭。分3點(diǎn)詳細(xì)說(shuō)明優(yōu)缺點(diǎn)。1無(wú)經(jīng)驗(yàn) 國(guó)內(nèi)部靠譜，國(guó)外不了解實(shí)地情況 2 萬(wàn)達(dá)演變成學(xué)校，被挖角太多，3人才需求量大，身價(jià)高不說(shuō)而且容易泡沫。由此得出還得靠企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，避免萬(wàn)達(dá)模式。而這種方式應(yīng)該做到人才的培訓(xùn)，歸屬感，以及協(xié)作能力。分3點(diǎn)來(lái)說(shuō)。培訓(xùn)，技跟德 歸屬感 領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人魅力，以及公司的內(nèi)部的企業(yè)文化。協(xié)作能力。一方面人的精力有限不可
能各個(gè)方面都是專家，2是持才傲物很難服人，有了前面2點(diǎn)的德跟家的信念，才能解決。
接下來(lái)說(shuō)說(shuō)上市。上市的話門檻高，耗時(shí)長(zhǎng)(各方面實(shí)力都沒(méi)有問(wèn)題的情況下需要3-5年)要求企業(yè)各方面實(shí)力。而且就算上市了，能不能達(dá)到需要融資的額度還是一個(gè)問(wèn)題。最后說(shuō)說(shuō)信托基金。雖然說(shuō)信托基金這里額度還可以 但是時(shí)間上來(lái)說(shuō)大部分房產(chǎn)信托也就是1-3年。其次融資成本較高。因?yàn)樗X的成本就很高(年息大概在10%左右)。最后審核相當(dāng)?shù)膰?yán)格，而且從擔(dān)保方式上相當(dāng)?shù)姆爆崳忠扇巳胱￡P(guān)鍵崗位，還要什么股權(quán)的質(zhì)押，第三方的擔(dān)保，抵押物的抵押和公正等等。至于其他的融資方式，比如說(shuō)什么私募基金，擔(dān)保公司，公司間的拆借等，都有先天的致命缺陷。不適用于商業(yè)地產(chǎn)。綜上所述，這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高。
5高回報(bào)(高風(fēng)險(xiǎn)肯定伴隨著高回報(bào)沒(méi)什么多說(shuō)的。因?yàn)檫@種復(fù)合模式商業(yè)經(jīng)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 它既有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)，比如說(shuō)租金、管理費(fèi)、廣告租賃費(fèi)、停車等等。還有地產(chǎn)的自然升值利潤(rùn)，國(guó)外來(lái)說(shuō)超過(guò)5%的純利潤(rùn)的項(xiàng)目幾乎都沒(méi)有。而陜西來(lái)說(shuō)除了壟斷企業(yè)，一般的企業(yè)純利潤(rùn)能超15%已經(jīng)非常非常難得 房地產(chǎn)的純利潤(rùn)大概就有13%-18%保守估計(jì)，更別提商業(yè)地產(chǎn)了)。
一：大型購(gòu)物中心：比如說(shuō)百盛 萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)千百貨 開(kāi)元民生等等
特色：1首先來(lái)說(shuō)面積大。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)面積越大規(guī)模越大的購(gòu)物中心，他的輻射范圍就越廣，面向的客戶就越多。2其次客戶的大眾性，意味著它的市場(chǎng)很大。同樣的，正式因?yàn)樗嫦虻氖谴蟊?，就容易陷入無(wú)特色，無(wú)個(gè)性的一個(gè)誤區(qū)。
發(fā)展現(xiàn)狀：爆發(fā)期(就拿萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)08年4個(gè) 09年8個(gè) 10年17個(gè)購(gòu)物中心) 1,2線城市，乃至3線城市出現(xiàn)大量購(gòu)物中心.甚至出現(xiàn)攀比購(gòu)物中心規(guī)模的傾向。這種狀況必然導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和過(guò)渡重復(fù)投資。
發(fā)展趨勢(shì)：由盲目投資建設(shè)而產(chǎn)生的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵椭黝}特色競(jìng)爭(zhēng)
也就是說(shuō)購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展不是在面積和硬件設(shè)備層面。而是在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上面看能否提供高附加值的衍生品。
理解
我認(rèn)為購(gòu)物中心在西安已經(jīng)趨于穩(wěn)定和壟斷，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，很難再有新的開(kāi)發(fā)商介入。大型的開(kāi)發(fā)商才有能力辦的起來(lái)高端購(gòu)物中心。
先給大家介紹一下我理解的西安的消費(fèi)結(jié)構(gòu)
有錢人來(lái)說(shuō)，他們的消費(fèi)習(xí)慣大多以炫耀性消費(fèi)為主，奢侈品等。
中產(chǎn)階級(jí)，也就是機(jī)關(guān)干部，事業(yè)單位的人來(lái)說(shuō)。他們的消費(fèi)大多以子女的教育。住房等硬性的需求為主。
低端人群來(lái)說(shuō)，消費(fèi)習(xí)慣以廉價(jià)商品，能解決溫飽的生活必須品為主。
一般的開(kāi)發(fā)商只有走一些主題性的購(gòu)物中心才有發(fā)展空間，我并不看好主題性的購(gòu)物中心。因?yàn)樘詫毜染W(wǎng)購(gòu)會(huì)對(duì)他們有很大的沖擊。我認(rèn)為購(gòu)物中心還得走高端化，名牌化?？墒且恍┮痪€品牌和國(guó)際名牌他們的租金不僅低，而且還得倒貼。lv armani紀(jì)梵希等等。你不貼它個(gè)幾千萬(wàn)的裝修費(fèi)還真請(qǐng)不進(jìn)來(lái)。況且這些大品牌已經(jīng)有固定的合作伙伴。他們?nèi)绻X(jué)得哪里適合自己開(kāi)連鎖店，會(huì)直接跟自己合作的開(kāi)發(fā)商談，給他們量身定做一個(gè)。而開(kāi)發(fā)商因?yàn)橛羞@些大品牌的入住也很愿意開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目。
舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)。
騾馬市的興正元就是個(gè)典型。
西有開(kāi)元，東有百盛，北有金花。青春時(shí)尚超不了百盛，檔次比不過(guò)金花，貨品齊全拼不過(guò)開(kāi)元民生。還有小寨東南角的國(guó)貿(mào)大廈等等
總的來(lái)說(shuō)購(gòu)物中心是大眾的商業(yè)平臺(tái)，涵蓋各種人群
二：專業(yè)市場(chǎng)：賽格 大明宮 康復(fù)路
特色：
行業(yè)性 專業(yè)性 目標(biāo)客戶小眾性
跟其經(jīng)營(yíng)的商品類型關(guān)系不大，跟商圈的支持力，開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等因素關(guān)系關(guān)系比較大，尤其是規(guī)模上的。
發(fā)展現(xiàn)狀：
義烏國(guó)際小商品市場(chǎng)模式
以商城為依托，以電子商務(wù)為新陣地，以產(chǎn)供銷運(yùn)外貿(mào)一條龍的成熟產(chǎn)業(yè)鏈為保障。并且網(wǎng)絡(luò)交易量呈現(xiàn)出較快速度的增長(zhǎng)和發(fā)展，真正依托電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)擴(kuò)大化
發(fā)展趨勢(shì)：
更加規(guī)?；?行業(yè)分類更加細(xì)致 更加專業(yè)化
因?yàn)殡S著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激勵(lì)，使得商品交易市場(chǎng)向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸。這將導(dǎo)致各類市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來(lái)越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的。這樣就更加促進(jìn)了專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
理解
1目前中小企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者提供的產(chǎn)品規(guī)模是十分巨大，而且迅速的增長(zhǎng)。前景廣闊。
2不需要引進(jìn)一些一線品牌和國(guó)際名牌。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)租金方面是非常有吸引力的。
3如果以出售的模式來(lái)做的話，我認(rèn)為會(huì)更好。因?yàn)榇蟛糠种行∩虘?，他們可能接受不了長(zhǎng)期的租賃。而短期的租賃對(duì)于項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)沒(méi)辦法度過(guò)培養(yǎng)期。比方說(shuō)，租給商戶20年，大概他們接受不了花了幾十萬(wàn)，還拿不到個(gè)房子。如果租1-3年，小租戶沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)，生意不好就跑了。這樣對(duì)于后期的運(yùn)營(yíng)有很差的影響。所以我認(rèn)為在西安的專業(yè)市場(chǎng)還是以出售的方式為主。
三：商業(yè)街：東西南北大街 回民街
特色：
1規(guī)模大：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、觀光于一體
2文化底蘊(yùn)：從個(gè)人層面上來(lái)說(shuō)有兩點(diǎn)因素，1中國(guó)私家車發(fā)展較晚，導(dǎo)致人們喜歡就近到商業(yè)集中且行走安全的商業(yè)街購(gòu)物。2人們的懷舊情節(jié)。比如說(shuō)過(guò)去的趕集，在加上人們愛(ài)熱鬧的心態(tài)，以及許多商業(yè)街都有著許多名勝古跡。更能促進(jìn)商業(yè)街的發(fā)展
3城市運(yùn)營(yíng)息息相關(guān) 因?yàn)樯虡I(yè)街從某種程度上反應(yīng)著這個(gè)城市商業(yè)繁榮程度，進(jìn)而體現(xiàn)城
市的整體形象，從而提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，是城市的名片，也是會(huì)客廳
發(fā)展現(xiàn)狀：
目前來(lái)說(shuō)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量超過(guò)3000條。步行商業(yè)街超過(guò)200條。每條平均600米來(lái)算的話全國(guó)商業(yè)街總長(zhǎng)超過(guò)1800公里。以每條商業(yè)街的建筑規(guī)模在5萬(wàn)平方米來(lái)算。全國(guó)商業(yè)街的總規(guī)模超過(guò)1.5億平米。以后更是逐年增加。
發(fā)展趨勢(shì)：
轉(zhuǎn)型并且升級(jí)換代,具體來(lái)說(shuō)就是與國(guó)際接軌，由綜合型自發(fā)形成的商業(yè)街轉(zhuǎn)變成為以主題特色為吸引力，有著鮮明地區(qū)文化個(gè)性的商業(yè)街。當(dāng)然這種模式需要依賴政府層面的主導(dǎo)和配合，不是簡(jiǎn)單的幾個(gè)地產(chǎn)公司，或者簡(jiǎn)單的幾個(gè)團(tuán)隊(duì)策劃就可以實(shí)現(xiàn)的。所以說(shuō)商業(yè)街模式已經(jīng)不能完全算是商業(yè)地產(chǎn)，更與城市的規(guī)劃于發(fā)展息息相關(guān)?？偟膩?lái)說(shuō)，如果有著充分的政府關(guān)系資源，成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，那么就可以借著舊城改造，重新整合城市核心地產(chǎn)元素的這個(gè)機(jī)會(huì)占據(jù)核心地段。
4主題商業(yè)平臺(tái)
特色：
以消費(fèi)對(duì)象為核心 以消費(fèi)習(xí)慣為軸心。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)它是一種不以地理位置，規(guī)模，硬件設(shè)施等因素來(lái)吸引客戶。而是以充分研究消費(fèi)者層次和消費(fèi)行為的基礎(chǔ)上，把類似消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)對(duì)象的商品融合在一個(gè)平臺(tái)上的一種創(chuàng)新型的模式。它的商品種類沒(méi)有關(guān)聯(lián)，經(jīng)營(yíng)手法沒(méi)有關(guān)聯(lián)，交易方式也沒(méi)關(guān)聯(lián)。所有的關(guān)聯(lián)都在消費(fèi)者的行為上。
發(fā)展現(xiàn)狀：
廣州的“流行前線” 來(lái)說(shuō)，它是一家小飾品賣場(chǎng)。消費(fèi)對(duì)象是一些時(shí)尚的潮男潮女，大多在15-25歲左右。年輕化。所以他的產(chǎn)品定位大部分在中低端。目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣是為了潮流，并不追求品質(zhì)，況且高品質(zhì)的品牌也不是人人的消費(fèi)的起的。所以他們的商品不注重質(zhì)量，只強(qiáng)調(diào)款式和流行。正是因?yàn)檫@種新型的主題商業(yè)平臺(tái)模式，流行前線的每平方租金為3萬(wàn)到8萬(wàn)!.
發(fā)展趨勢(shì)：
前面講到的購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街等都在嘗試著主題化。
商業(yè)地產(chǎn)模式：
1、只租不售：
優(yōu)勢(shì):1享受雙重收益。(首先商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的收益。之前提過(guò)，所謂的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理收益是指租金+管理+停車+廣告+場(chǎng)地活動(dòng)這些方面的收益。地產(chǎn)上的收益是指地產(chǎn)的自然升值的一個(gè)收益，比如說(shuō)這塊地蓋好的時(shí)候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，過(guò)幾年可能就是8000/10000的價(jià)錢，翻2,3倍。2規(guī)避增值稅，將售轉(zhuǎn)為租，可以合理的規(guī)避增值稅，或多或少都會(huì)減少納稅3整體品牌效益。因?yàn)樗粻砍冻鍪?，他的物?quán)肯定是統(tǒng)一的。意味著可以獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。對(duì)于后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)有很大的支持作用。
劣勢(shì)：1風(fēng)險(xiǎn)大，而且對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金要求比較高，因?yàn)槟阒蛔獠皇?，那就意味著要長(zhǎng)期
持有，長(zhǎng)期持有的話資金就會(huì)沉淀。比如說(shuō)深圳的萬(wàn)象城資金沉淀30億以上。項(xiàng)目培育期就得3年。招商團(tuán)隊(duì)在稍微有點(diǎn)問(wèn)題。那對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)就是致命傷。要知道30億如果放上5-8年的只收租的話，那企業(yè)肯定會(huì)跨。2影響全局因?yàn)檫@種模式，所以他的回收期比較長(zhǎng)，在回收期內(nèi)無(wú)法投入其他的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而影響到全局。
總的來(lái)說(shuō)這種模式是一種追求，是否能夠執(zhí)行害的看公司以及政策各個(gè)因素的具體情況
2、出售：
優(yōu)勢(shì)：1一到一年半就能回收資金。資金壓力小，項(xiàng)目開(kāi)展的速度比較快。比如說(shuō)這邊我開(kāi)發(fā)完畢，資金回籠了，我馬上就可以開(kāi)展下一個(gè)項(xiàng)目。如果只租不售的話，項(xiàng)目速度肯定趕不上出售這種方式的項(xiàng)目速度。2風(fēng)險(xiǎn)小，出售的話，意味著將運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。 劣勢(shì)：1整體出售比較難(有能力全額購(gòu)買的少之又少，即便有能力購(gòu)買的投資者，也不會(huì)把大量的資金放在回收期如此漫長(zhǎng)的項(xiàng)目上)2難是，如果找不到買家，回收期過(guò)長(zhǎng)，會(huì)影響其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
3、租售結(jié)合
優(yōu)勢(shì)：資金壓力比較小。
劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的培育，商圈的統(tǒng)一管理以及招商計(jì)劃的實(shí)施帶來(lái)一定的影響 說(shuō)明了他包含前兩者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。怎樣把優(yōu)勢(shì)最大化，關(guān)鍵在于租售的比例多少合適。而租售的比例我認(rèn)為只要和項(xiàng)目的現(xiàn)金流基本打平，保證現(xiàn)金流的平衡為最佳。
總結(jié)
天行健,地勢(shì)坤。對(duì)大家的希望和祝福等
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)總結(jié)篇3
做為一名普通的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說(shuō)起，也許我們?cè)诤芏鄷r(shí)候也會(huì)常說(shuō)以下幾點(diǎn)，問(wèn)題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少，所以有個(gè)很簡(jiǎn)單的事實(shí)，成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。
首先，我想從自已做為一名普通的銷售人員在跟進(jìn)客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說(shuō)起，也許我們?cè)诤芏鄷r(shí)候也會(huì)常說(shuō)以下幾點(diǎn)，問(wèn)題是在于能將它投入到真正的行動(dòng)去的人太少，所以有個(gè)很簡(jiǎn)單的事實(shí)，成功的是少數(shù)人。因?yàn)樗麄兌际鞘冀K如一的去做，將它變成一種習(xí)慣。
1：房地產(chǎn)銷售技巧最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對(duì)待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛(ài)富，不分等級(jí)的去認(rèn)真對(duì)待每一位客戶，我們的熱情接待使他對(duì)我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達(dá)到了。
2：接待客戶的時(shí)候不要自己滔滔不絕的說(shuō)話，好的銷售人員必然是個(gè)好聽(tīng)眾，通過(guò)聆聽(tīng)來(lái)了解客戶的需求，是必要條件;同時(shí)也應(yīng)該是個(gè)心理學(xué)家，通過(guò)客戶的言行舉止來(lái)判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個(gè)談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，一針見(jiàn)血的，點(diǎn)中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。
3：機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人：在接待客戶的時(shí)候，我們的個(gè)人主觀判斷不要過(guò)于強(qiáng)烈，像“一看這個(gè)客戶就知道不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒(méi)誠(chéng)意”等主觀意識(shí)太強(qiáng)，導(dǎo)致一些客戶流失，對(duì)一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對(duì)客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對(duì)客戶沒(méi)有及時(shí)的追蹤導(dǎo)致失去客戶等等。還是那句老話，機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。
4：做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。不要在電話里講很長(zhǎng)時(shí)間，電話里都說(shuō)了，客戶就覺(jué)得沒(méi)有必要過(guò)來(lái)了。
5：經(jīng)常性約客戶過(guò)來(lái)看看房，了解我們的樓盤。針對(duì)客戶的一些要求，為客戶選擇幾個(gè)房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問(wèn)題，這樣可以針對(duì)性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺(jué)得你是真的為他著想，可以放心的購(gòu)房。
6：提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及最新的動(dòng)態(tài)。在面對(duì)客戶的問(wèn)題就能游刃有余，樹(shù)立自己的專業(yè)性，同時(shí)也讓客戶更加的信任自己，這樣對(duì)我們的樓盤也更有信心。客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格等等的時(shí)候，一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤。
7：學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧。對(duì)待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購(gòu)買氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會(huì)讓他遲遲不肯簽約，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)不能著急的，因?yàn)槟惚憩F(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問(wèn)一下客戶還有什么需要解決的問(wèn)題，然后再細(xì)心地和他溝通，直到最后簽約。當(dāng)然，在解釋的時(shí)候，所要表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒(méi)有太過(guò)于期待客戶能夠成交。
8：與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下也是一種房地產(chǎn)銷售技巧，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個(gè)客戶。
9：如果這次沒(méi)成功，立即約好下次見(jiàn)面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過(guò)來(lái)都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是不會(huì)出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒(méi)有能夠現(xiàn)場(chǎng)定房成功，那么在客戶要離開(kāi)的時(shí)候，不妨試著與他約定下次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。
10：記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，你能夠立刻報(bào)出他的姓名，客戶會(huì)覺(jué)得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強(qiáng)化記憶一下，實(shí)際上在每次接待完客戶以后多想想接待過(guò)程，再加上平時(shí)的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
以上就是我的房地產(chǎn)銷售技巧，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說(shuō)不能做，不是真本領(lǐng)!
商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)相關(guān)文章：
1.房地產(chǎn)員工培訓(xùn)心得體會(huì)
2.2014年房地產(chǎn)培訓(xùn)心得體會(huì)
3.房地產(chǎn)新員工入職培訓(xùn)心得體會(huì)
4.房地產(chǎn)員工入職培訓(xùn)心得
5.房地產(chǎn)學(xué)習(xí)心得體會(huì)