城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定釋義
為規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理工作，制定了《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，有看過該規(guī)定的釋義嗎?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定釋義的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定解讀
第一條 為了加強對城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本規(guī)定。
解讀：本辦法旨在調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的存在的問題。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。
解讀：本辦法的調(diào)整范圍為國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。即排除了集體土地上的房地產(chǎn)形態(tài)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括國有土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房、經(jīng)濟適用房、集資房等等。
第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
解讀：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以合法方式將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
(一)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;
(四)以房地產(chǎn)抵債的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。
解讀：在西安房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是由西安市建委的下屬單位西安市房屋管理局來管理的。
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
解讀：本條規(guī)定了地隨房走，房隨地走的原則。
第六條 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;
(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
解讀：規(guī)章中規(guī)定了房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的六種情形。特別是第四種和第六種情形比較常見。但是反過來說，比如說未經(jīng)其他共有人同意而簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，筆者認為根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，債權(quán)合同應(yīng)是有效的，只是沒有發(fā)生物權(quán)效力。
第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照下列程序辦理：
(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;
(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;
(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;
(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;
(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
解讀：該條規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，首先要簽訂書面合同，其次辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記，這其中涉及兩個主要問題，第一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中都涉及哪些稅費?第二是這些稅費以房屋的成交價格還是房管部門的評估價格為計算標準。(筆者將以西安市房地產(chǎn)交易情況為例，在下一篇博文中詳述)
第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;
(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;
(三)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;
(四)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;
(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);
(六)成交價格及支付方式;
(七)房地產(chǎn)交付使用的時間;
(八)違約責(zé)任;
(九)雙方約定的其他事項。
第九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
解讀：地隨房走，當房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其土地出讓合同中的權(quán)利、義務(wù)也概括轉(zhuǎn)移。
第十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
解讀：“成片開發(fā)土地”的概念來源于《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》(國務(wù)院令第56號發(fā))第二條：“本辦法所稱成片開發(fā)是指：在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè);或者進而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。”
第十一條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
第十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。
(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的;
(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;
(三)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;
(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;
(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;
(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;
(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。
第十三條 依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。
第十四條 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。
解讀：本條款主要避免當事人雙方逃稅的情形。
第十五條 商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。
第十六條 房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其收費的項目和標準，必須經(jīng)有批準權(quán)的物價部門和建設(shè)行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條 違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進行處罰。
第十八條 房地產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。
第二十一條 本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。
第二十二條 本規(guī)定自1995年9月1日起施行。
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