商業(yè)融資策劃方案
商業(yè)融資策劃方案
商業(yè)融資是指公司或企業(yè)為取得資產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段，那么你知道怎么寫融資的策劃方案呢?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)融資策劃方案的相關(guān)資料，希望對(duì)您有所幫助。
商業(yè)融資策劃方案一
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績(jī)
對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危际且貏e說明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì)決議
對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。
2、項(xiàng)目來歷
項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過程和保證
項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。
4、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。
4、重大事項(xiàng)
對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。
五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃
一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。
其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式
(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書
A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
(2)債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)
對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;
項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。
6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。
七、摘要
長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
商業(yè)融資策劃方案二
一. 公司概況
魚批網(wǎng)是一個(gè)立足于福州、輻射全國(guó)，并將服務(wù)觸角延伸至海外的專業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，網(wǎng)站擁有權(quán)威、海量的水產(chǎn)品交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價(jià)宜的各種水產(chǎn)品，能在第一時(shí)間保質(zhì)保量地滿足公司團(tuán)體、社會(huì)個(gè)人對(duì)于水產(chǎn)品的消費(fèi)需求!始終堅(jiān)持以“誠(chéng)信、專業(yè)、快捷、安全”的服務(wù)理念，真誠(chéng)為全國(guó)各地廣大商戶提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源，致力打造國(guó)內(nèi)一流的水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)站。
和傳統(tǒng)的“三天打魚，兩天曬網(wǎng)”不同，魚批網(wǎng)以現(xiàn)代科技為支撐，依靠互聯(lián)網(wǎng)“無(wú)往而不通”的便捷，成功實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)水產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)做，將各種水產(chǎn)信息適時(shí)快速地予以上傳公布，讓客戶無(wú)論身處何地，都可以借助各種無(wú)線電終端設(shè)備(如手機(jī))，隨時(shí)隨地、暢通無(wú)阻地瀏覽網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)行水產(chǎn)品的在線咨詢、洽談、訂貨、購(gòu)買等事宜!
為了保證交易質(zhì)量，魚批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶不但能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂：魚批網(wǎng)與福州當(dāng)?shù)乇姸嘬囮?duì)建立了良好的合作關(guān)系， “專業(yè)，快捷，高效”的物流團(tuán)隊(duì)會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)，把最新鮮、最放心的水產(chǎn)品送到客戶身邊!
同時(shí)，為了減少客戶的資金風(fēng)險(xiǎn)，魚批網(wǎng)支持第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺(tái)參與到水產(chǎn)交易過程中，網(wǎng)站在接到平臺(tái)的相關(guān)的打款提示后，第一時(shí)間內(nèi)保證發(fā)貨，而客戶在收到貨后資金才真正劃入魚批網(wǎng)賬戶。
目前我們的銷售網(wǎng)點(diǎn)已遍布全國(guó)各地，并網(wǎng)羅了全福州的所有貨源，通過在線下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔(dān)保的交易方式，力求在第一時(shí)間為廣大商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應(yīng)。
二、經(jīng)營(yíng)范圍
魚批網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時(shí)也是一個(gè)代購(gòu)代銷的平臺(tái)。在網(wǎng)站上不僅可以銷售我們自己公司的產(chǎn)品，還可以代購(gòu)代銷各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。
三、產(chǎn)品介紹
魚批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類繁多，能夠最大限度滿足商家的需求，目前網(wǎng)站發(fā)布出售的產(chǎn)品主要有活鮮產(chǎn)品、冰凍產(chǎn)品和加工產(chǎn)品三大類。
四、市場(chǎng)背景分析與發(fā)展機(jī)遇
1、平臺(tái)背景與優(yōu)勢(shì)分析
近年來，隨著科技信息技術(shù)的不斷發(fā)展和更新，社會(huì)發(fā)展的不斷加快，傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出它的一些局限性和不足，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)中，在因特網(wǎng)開放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，基于瀏覽器/服務(wù)器應(yīng)用方式，買賣雙方不謀面地進(jìn)行各種商貿(mào)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的網(wǎng)上購(gòu)物、商戶之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及各種商務(wù)活動(dòng)、交易活動(dòng)、金融活動(dòng)和相關(guān)的綜合服務(wù)活動(dòng)的一種新型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。以歐美國(guó)家為例，可以說電子商務(wù)業(yè)務(wù)開發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國(guó)家，電子商務(wù)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國(guó)則已高達(dá)1/3以上，而歐美國(guó)家電子商務(wù)的開展也不過才十幾年的時(shí)間。在美國(guó)，美國(guó)在線(AOL)、雅虎、電子港灣等著名的電子商務(wù)公司在1995年前后開始賺錢，到2000年創(chuàng)造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是取得了令人不可思議的巨額利潤(rùn)。
據(jù)《NetGuide2008中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報(bào)告》，2008年C2C電子商務(wù)網(wǎng)站交易規(guī)模將達(dá)到678億元人民幣，增長(zhǎng)率為62.5%。 面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)前景，除開資金雄厚的大型公司，許多個(gè)人和企業(yè)也試圖突破傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)營(yíng)銷的模式，建立個(gè)人購(gòu)物網(wǎng)站，推廣獨(dú)立品牌， 以圖吸引更大規(guī)模的客戶群體。 顯而易見，未來正真的商貿(mào)市場(chǎng)將離不開網(wǎng)上銷售。
目前，許多傳統(tǒng)的生產(chǎn)型、加工型等各類企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。而魚批網(wǎng)在這一方面，史無(wú)前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機(jī)，占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，是國(guó)內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，短短兩個(gè)月的運(yùn)營(yíng)，就已經(jīng)有數(shù)十個(gè)訂單，完成的訂單有三十個(gè)左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚批網(wǎng)不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批(針對(duì)凍品和加工品，活鮮例外)。
2、產(chǎn)品市場(chǎng)背景與優(yōu)勢(shì)分析
提到水產(chǎn)品人們就會(huì)想到魚、蝦、貝、蟹等，特別是魚肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。
由于水產(chǎn)類食品味道鮮美和具有極高的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，受到越來越多人的歡迎。據(jù)聯(lián)合國(guó)糧食農(nóng)業(yè)組織稱，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全球水產(chǎn)品進(jìn)口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易的重要地區(qū)，2008年進(jìn)口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在2007年后，以145億美元的進(jìn)口額，超過美國(guó)的141億美元，重新成為水產(chǎn)品進(jìn)口第一大國(guó)。2008年日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為16億美元，美國(guó)為45億美元。中國(guó)以122億美元的出口貿(mào)易額，仍位列全球第一大水產(chǎn)品出口國(guó)，進(jìn)口額也達(dá)到了84億美元。世界有有如此龐大的水產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)，中國(guó)有有13億人民，你完全想象得到這個(gè)市場(chǎng)有多大，有多廣，而針對(duì)目前這樣一個(gè)信息時(shí)代，魚批網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優(yōu)勢(shì)條件下我們堅(jiān)信，魚批網(wǎng)的發(fā)展前景不可估量。
五、公司戰(zhàn)略與實(shí)施方案
水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著重要作用,是進(jìn)行水產(chǎn)品批發(fā)分銷業(yè)務(wù)的平臺(tái),是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷的橋梁。然而,當(dāng)前我國(guó)的水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)還處于由傳統(tǒng)集市型市場(chǎng)向現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)過渡的階段,存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務(wù)功能單一、管理制度不規(guī)范等一系列的問題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),無(wú)品牌、無(wú)品質(zhì),這種經(jīng)營(yíng)方式難以對(duì)水產(chǎn)品流通起到輻射和帶動(dòng)的作用,也阻礙了我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。而歸根結(jié)底,這些問題的根源就在于我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺乏行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略,因此,本網(wǎng)將著重探索適合魚批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
目前正值中國(guó)水產(chǎn)品行業(yè)大變革、大發(fā)展的時(shí)代，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下認(rèn)識(shí)局勢(shì)掌控方向，我們將對(duì)水產(chǎn)品行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)予以翔實(shí)的剖析，立足于魚批網(wǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)水產(chǎn)品行業(yè)在具體工作中的突破進(jìn)行行之有效的積極研究。努力把魚批網(wǎng)做大做強(qiáng)，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模，最終將其做成在中國(guó)乃至全世界極具影響力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市場(chǎng)。
六、管理團(tuán)隊(duì)
魚批網(wǎng)的團(tuán)隊(duì)主要結(jié)構(gòu)如下：
1、采購(gòu)部。有專業(yè)的采購(gòu)人員，對(duì)每天福州的到貨情況了如指掌，能嚴(yán)格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。
2、市場(chǎng)部。每天都在分析客戶的需求，每時(shí)每刻都在把握市場(chǎng)的脈搏。
3、銷售部。有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)，能處理好銷售過程中遇到的各種各樣的問題。
4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴(yán)格、專業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一培訓(xùn)。
5、技術(shù)部。負(fù)責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計(jì)。
七、風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
優(yōu)勢(shì)：魚批網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開辟了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，目前在這一新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小。水產(chǎn)一般難以在網(wǎng)上交易，魚批網(wǎng)做到了，這是一個(gè)很吸引人的亮點(diǎn)，在上面進(jìn)行的信息發(fā)布和魚批網(wǎng)進(jìn)行的代理交易可以輕松找到更多客戶。
劣勢(shì)：由于越來越多的商家在魚批網(wǎng)上進(jìn)行選購(gòu)，魚批網(wǎng)的現(xiàn)金流已不足以墊付那么多代購(gòu)代銷的貨款，在等待資金回籠的過程中，會(huì)失去一些客戶。
機(jī)會(huì)：魚批網(wǎng)現(xiàn)在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶的加盟和支持，就可擺脫現(xiàn)金流不夠強(qiáng)大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。
解決方案：融資。
八、融資方式
1、賣單。把代購(gòu)代銷的訂單拿出來賣，魚批網(wǎng)和投資者各投一半貨款資金，利潤(rùn)各得一半。或者按比例投資和回報(bào)。無(wú)需做庫(kù)存，現(xiàn)買現(xiàn)賣，貨的質(zhì)量由魚批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)也由魚批網(wǎng)承擔(dān)，每一單的周期平均在一個(gè)星期。也就是說，一個(gè)星期后就可以連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬(wàn)之間，利潤(rùn)也在3000-15000之間。
2、進(jìn)貨。從國(guó)外進(jìn)貨，利潤(rùn)相對(duì)較高，但風(fēng)險(xiǎn)也較大，要做庫(kù)存，還要賭一個(gè)月后的行情。各投一半資金，由魚批網(wǎng)負(fù)責(zé)銷貨，風(fēng)險(xiǎn)由魚批網(wǎng)和投資者一起承擔(dān)。每一單的回報(bào)周期大概在一個(gè)月到一個(gè)半月。遇到行情好的時(shí)候，一個(gè)柜就能賺十幾萬(wàn)。
九、融資的好處
1、用現(xiàn)金去采購(gòu)，完全可以拿到比別人更低的單價(jià)，供貨商最喜歡做的，便是現(xiàn)金生意。也就是說，用現(xiàn)金去拿貨，將有更大的利潤(rùn)空間。
2、魚批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會(huì)大大增加產(chǎn)品的銷量。銷量一做起來，將會(huì)搶占大量的市場(chǎng)份額。以后比較樂觀的前景是：不單客戶離不開魚批網(wǎng)找貨，供貨商也要依賴魚批網(wǎng)銷貨甚至通過魚批網(wǎng)找國(guó)外的貨源。
3、資金夠雄厚時(shí)，可以做庫(kù)存，可以炒行情，可以開市場(chǎng)檔口，可以搞加工廠，甚至可以發(fā)展捕撈船隊(duì)，我們有信心在水產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強(qiáng)!
4、這是互利雙贏的合作?？梢远唐诤献鳎部梢蚤L(zhǎng)遠(yuǎn)合作。
商業(yè)融資策劃方案三
一、公司介紹
1、說明
2012年4月28日“上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司” 已在工商局變更為“江西宏城偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司”。以下內(nèi)容公司名稱暫時(shí)仍用上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。
2、公司簡(jiǎn)介
上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1992年，其前身為上饒縣城鄉(xiāng)綜合開發(fā)有限公司。2000年7月經(jīng)改制成民營(yíng)股份制企業(yè)，并更名為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，公司經(jīng)營(yíng)地址在上饒縣旭日鎮(zhèn)信美路4號(hào)，注冊(cè)資本金為3000萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為貳級(jí)，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷售。
公司理念是：誠(chéng)實(shí)守信 鑄就精品。公司在“十二五”的規(guī)劃目標(biāo)是將公司由原來專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。在未來5年內(nèi)企業(yè)主要解決四大戰(zhàn)略問題：第一是經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整;第二是企業(yè)管理改革與管理技術(shù)運(yùn)用;第三是人才引進(jìn)與培養(yǎng);第四是開拓大資金融資渠道。
公司董事長(zhǎng)兼法人代表王昕辰，從事房地產(chǎn)行業(yè)近20年，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。公司設(shè)有工程部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷服務(wù)部、行政部等部門。
公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營(yíng)業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“綠野春天”、“綠野星城”項(xiàng)目開發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺(tái)聯(lián)合推舉的“江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“市民最喜愛的樓盤”。多年來，企業(yè)為發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會(huì)觀念，樹立“以品牌創(chuàng)效益，以質(zhì)量求發(fā)展”的觀念， 2003—2010年通過ISO9001-2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，2010年被上饒市工商局評(píng)為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關(guān)部門授予“先進(jìn)企業(yè)”、“納稅大戶”等相關(guān)榮譽(yù)稱號(hào)。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實(shí)力得到加強(qiáng)的同時(shí)，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)技術(shù)人才，在決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)中，成本控制、市場(chǎng)營(yíng)銷等各個(gè)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。
3、公司現(xiàn)狀
資產(chǎn)負(fù)債：截止2011年12月31日,上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額為人民幣139867871.8元，負(fù)債34759233.28元，所有者權(quán)益為人民幣105108638.52元。
4、股東實(shí)力
股東王昕辰2400萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號(hào)5幢 103室，身份證號(hào)：362321195809090018;
股東饒賢忠150萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)2幢303室，身份證號(hào)：362321196903217577;
股東郭蔚120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)4幢303室，身份證號(hào)：362321195906160217;
股東徐筱鶯120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號(hào)13幢402室，身份證號(hào)：36232119591004004X;
股東繆林鳴90萬(wàn)元，住所：上饒市信州區(qū)尚儀路19號(hào)2單元501室，身份證號(hào)：362301196209100015;
股東徐文東60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)2幢302室，身份證號(hào)：362321197512168119;
股東周曉明60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號(hào)402室。
5、歷史業(yè)績(jī)
自2000年開始先后開發(fā)了“育才小區(qū)”、“信美別墅區(qū)”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等項(xiàng)目，“綠野春天”、“綠野星城”項(xiàng)目開發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺(tái)聯(lián)合推舉的“江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“市民最喜愛的樓盤”。
6、資信程度
本公司自2004年-2010年連續(xù)被上饒市工商局評(píng)為“2A級(jí)重合同守信用單位”;被市縣地稅局評(píng)為“誠(chéng)信納稅企業(yè)”，信用等級(jí)被銀行評(píng)為A+級(jí)。
7、董事會(huì)決議
2012年4月25日經(jīng)董事會(huì)決議，對(duì)本公司準(zhǔn)備開發(fā)的綠野•御龍?jiān)讽?xiàng)目進(jìn)行融資。
二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
項(xiàng)目為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠野•御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期限為3年(2012年7月—2015年6月)。
項(xiàng)目位于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項(xiàng)目用地面積為21493.44平方米。
綠野•御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上饒縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項(xiàng)目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。該項(xiàng)目擬建設(shè)小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積36618.85平方米，商業(yè)房面積3129.10平方米，社區(qū)用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。
2、項(xiàng)目來歷
本項(xiàng)目是在2011年1月28日在上饒縣國(guó)土資源局以競(jìng)拍的方式獲得土地的使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。
3、證件狀況文件
目前本項(xiàng)目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。
4、資金投入
項(xiàng)目總投資人民幣11692.6萬(wàn)元，企業(yè)籌集81692.6萬(wàn)元，計(jì)劃融資銀行貸款3000萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃在2012年10月1日開始銷售，預(yù)計(jì)第一期銷售住宅均價(jià)在4000元/㎡，投入銷售在12000平方米，一期在3個(gè)月銷售回款在3500萬(wàn)元左右;整個(gè)項(xiàng)目的銷售在28個(gè)月之內(nèi)，預(yù)計(jì)總銷售收入在1.9億元左右。
5、市場(chǎng)定位
本項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位為高端產(chǎn)品，中高端價(jià)格。客戶群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營(yíng)公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在8萬(wàn)元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設(shè)置、樓盤形象定位及創(chuàng)新理念、項(xiàng)目的地段及價(jià)格。
6、建造的過程和保證
本項(xiàng)目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個(gè)方面。
三、市場(chǎng)分析
1、上饒市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析
近年來，上饒市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)上饒市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。
?、?、2006年?duì)顩r
進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用。2005年，建成2-3個(gè)一級(jí)建筑企業(yè)。
2006年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值44.7億元，比上年增長(zhǎng)12.9%。全市資質(zhì)等級(jí)四級(jí)及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值44.9億元，增長(zhǎng)22.4%。房屋施工面積863.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)61.2%;房屋建筑竣工面積697.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)87.3 %。
?、啤?007年?duì)顩r
大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住宅的商品化、社會(huì)化，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為主體，推進(jìn)危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)不同收入層次家庭的住房需求。
2007年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值50.63億元，增長(zhǎng)12.4%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.3億元，增長(zhǎng)36.3%。房屋建筑施工面積890萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3%;房屋建筑竣工面積677萬(wàn)平方米，下降3%。
?、?、2008年?duì)顩r
建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值42億元，增長(zhǎng)4.4%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.2億元，增長(zhǎng)220%。房屋建筑施工面積1052萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.2%;房屋建筑竣工面積712.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.2%。
?、?、2009年?duì)顩r
2009年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長(zhǎng)30.3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長(zhǎng)30.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積656302平方米，增長(zhǎng)10.7%。1-9月，全市房屋新開工面積2034812平方米，比上年同期增長(zhǎng)26.9%。其中，住宅新開工面積1736269平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積232679平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.6%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快，拉動(dòng)上饒市城鎮(zhèn)以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
?、濉⑸套∮玫毓┣筮\(yùn)行情況
1、土地交易情況
⑴、土地成交面積：2005-2009年，共成交49宗地塊合計(jì)138.87萬(wàn)平方米，平均每年成交27.77萬(wàn)平方米。其中：商住用地33宗地塊合計(jì)117.03萬(wàn)平方米;居住用地16宗地塊合計(jì)21.84萬(wàn)平方米。土地成交量以2006年為最大，特別是商住用地達(dá)到58.73萬(wàn)平方米，而以2008年為最小總成交量才1.96萬(wàn)平方米。
⑵、土地成交額：2005—2009年土地成交額總額達(dá)8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。
?、?、平均成交單價(jià)則由2005年的309元/㎡上升到2009年的1190元/㎡，其中商住用地由2005年的312元/㎡上升到2008年的2778元/㎡，2009年是1705元/㎡;居住用地由2005年的23元/㎡上升到2008年的1258元/㎡，2009年是315元/㎡。
2、房產(chǎn)商購(gòu)置開發(fā)情況
2005-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積56.98萬(wàn)平方米，平均每年11.4萬(wàn)平方米。
2005-2009年，土地開發(fā)面積116.52萬(wàn)平方米，平均每年23.3萬(wàn)平方米。
?、?、房產(chǎn)供求運(yùn)行情況
1、房產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
2005-2009年，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。其中住宅投資累計(jì)21.29億元，平均每年4.26億元。在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房8887萬(wàn)元，平均每年1777萬(wàn)元。
2、房產(chǎn)投資資金來源情況
近年，總的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中:企業(yè)自籌資金占47.93%;銀行貸款占32.51%;其它資金(主要是定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款)19.56%。
3、房屋供應(yīng)情況
?、拧⒎课菔┕っ娣e：2005年是63.52萬(wàn)平方米，到2009年達(dá)到了177.74萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)179.81%。其中住宅則由2005年的53.34萬(wàn)平方米增加到2009年的147.30萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)176.17%;商用房則由2005年的6.80萬(wàn)平方米增加到2009年的18.78萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)176.25%。
?、?、房屋竣工面積：2005年是14.61萬(wàn)平方米，2009年達(dá)到42.99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)194.28%。其中住宅2009年是39.87萬(wàn)平方米，比2005年的13.10萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了204.36%;商用房2009年是2.07萬(wàn)平方米，比2005年的0.87萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了137.21%。
4、房屋需求情況
?、?、一手房房屋銷售面積：2005-2009年，5年中以2007年銷售形勢(shì)最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá)34.45萬(wàn)平方米，比2005年的15.95萬(wàn)平方米增長(zhǎng)116.02%;比2009年的27.24萬(wàn)平方米還要增長(zhǎng)26.44%。其中住宅也以2007年增幅最大達(dá)歷史最高32.25萬(wàn)平方米，比2005年增長(zhǎng)153.42%，比2009年增長(zhǎng)24.99%;商用房則以2005年銷量最大3.01萬(wàn)平方米，后幾年起落不定但都不及2005年，甚至到2009年才銷售0.53萬(wàn)平方米。
?、啤⒁皇址糠课蒌N售額：2005-2009年，5年中累計(jì)完成銷售額17.93億元，平均每年銷售3.59億元。其中住宅累計(jì)銷售15.75億元，平均每年銷售3.15億元;商用房累計(jì)銷售1.72億元，平均每年銷售0.34億元。3、二手房銷售情況：據(jù)房管交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說比較活躍。2005年成交面積達(dá)14.89萬(wàn)平方米超出當(dāng)年一手房成交量2.16萬(wàn)平方米，超幅達(dá)16.97%;2006-2009年4年間每年的成交量雖不如2005年，但其成交量均超過6萬(wàn)平方米，最高年份2007年達(dá)9.2萬(wàn)平方米。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
本項(xiàng)目處于上饒縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
4、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
上饒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步相對(duì)較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的城市，本項(xiàng)目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷售成果。
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點(diǎn)如下：
?、?、王昕辰：職務(wù)是董事長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)行業(yè)20年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，為人敦厚，領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學(xué)習(xí)新知識(shí)。
⑵、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)13年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長(zhǎng)房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨(dú)到一面。
?、?、周曉明：職務(wù)是財(cái)務(wù)部經(jīng)理，國(guó)家會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)財(cái)務(wù)15年，在專業(yè)知識(shí)上善于學(xué)習(xí)，不斷向上，擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)分析、稅務(wù)籌劃。
⑷、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國(guó)家二級(jí)建造師，從事房地產(chǎn)工程工作12年，專業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才。
?、?、繆林鳴：職務(wù)是公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作16年，在工作中善于協(xié)調(diào)關(guān)系，辦事效率高。
⑹、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作10年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
2、組織結(jié)構(gòu)
3、管理規(guī)范性
公司在管理上實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張“以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)”的基本方針，以萬(wàn)科、綠城、恒大等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)的管理模式為學(xué)習(xí)榜樣，積極引進(jìn)現(xiàn)代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運(yùn)營(yíng)。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1、銷售收入估算
根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按4500元/平方米進(jìn)行測(cè)算;商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個(gè)。
計(jì)算后項(xiàng)目的總銷售收入約為人民幣1.95億元，其售價(jià)情況如下表：
2、成本費(fèi)用
項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等構(gòu)成：
⑴、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例(竣工進(jìn)度比例)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為11692.6萬(wàn)元，各期分別為3507.78萬(wàn)元、5846.30萬(wàn)元、2338.52萬(wàn)元;
?、?、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過程中的管理費(fèi)用等開支，按銷售收入的10%計(jì)提，各期分別為585.37萬(wàn)元、975.62萬(wàn)元、390.25萬(wàn)元;
?、?、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開支，按每期10萬(wàn)元估算;
?、?、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：經(jīng)營(yíng)稅金及附加按各期銷售收入計(jì)提5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%及3%的比例計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為315.88萬(wàn)元、526.62萬(wàn)元、211.17萬(wàn)元;
⑸、土地增值稅：土地增值稅(住宅)1%--預(yù)征率，(店面)5%--預(yù)征率。各期分別為79.94萬(wàn)元、133.24萬(wàn)元、53.30萬(wàn)元。
3、利潤(rùn)估算
根據(jù)測(cè)算的銷售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn)為人民幣4528.41萬(wàn)元，稅后總利潤(rùn)為人民幣3034.03萬(wàn)元，詳見下表：
4、財(cái)務(wù)盈利能力分析
本項(xiàng)目測(cè)算期3年。
?、?、現(xiàn)金流量分析見《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。
根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以測(cè)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：
⑵、根據(jù)損益表可以測(cè)算以下指標(biāo)：
投資收益率=利潤(rùn)總額/總投資×100%
=(3034.03/14983.99)×100%
=20.25%
投資利稅率 =(利稅總額/總投資)×100%
=(4528.41/14983.99)×100%
=30.22%
5、財(cái)務(wù)盈利能力分析
銷售面積盈虧平衡點(diǎn)
=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)*(1-5.5%)
=14983.99/0.4322*(1-5.5%)
=32762.31平方米
銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)
=成本費(fèi)用合計(jì)/可銷售總建筑面積*(1-5.5%)
=14983.99/45148.67*(1-5.5%)
=3136.28元/平方米。
通過上述計(jì)算,在銷售面積32762.31平方米的情況下(即銷售面積達(dá)到可銷售面積的72.57%時(shí)),可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
項(xiàng)目在銷售單價(jià)不低于3136.28元/平方米的情況下,可實(shí)現(xiàn)盈利。
6、經(jīng)濟(jì)合理性分析
本項(xiàng)目投資收益率為20.25%、投資利稅率為30.22%，經(jīng)濟(jì)效益較好;項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率20.55%，超過社會(huì)平均利潤(rùn)率10%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng);項(xiàng)目年交所得稅1494.38萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加1053.67萬(wàn)元，土地增值稅266.48萬(wàn)元。由于均為地方稅。因此項(xiàng)目可為地方創(chuàng)造2814.53萬(wàn)元的財(cái)政收入。
通過以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來看是合理、可行的。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式：
⑴、股權(quán)融資方式
方式：融資方式(上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司)將以融資方項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益的項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
具體操作步驟如：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書
A、對(duì)融資方的債務(wù)權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
?、?、債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同
2、風(fēng)險(xiǎn)分析：
為雙方的合作打下良好的基礎(chǔ)，保障雙方的權(quán)益，維護(hù)各自的利益的最大化，保障項(xiàng)目的正常進(jìn)行，達(dá)到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析：
A、投資方的投資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案：
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方式對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
3、退出機(jī)制：
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資退出;
項(xiàng)目完成投資退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制;
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息。
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