商業(yè)物業(yè)管理方案范文
商業(yè)物業(yè)管理方案范文
商業(yè)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，那么物業(yè)公司的管理方案怎么寫呢?下面學習啦小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)物業(yè)管理方案范文的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。
物業(yè)管理方案范文一
在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，找出不足，以更加務實的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細化管理，從內(nèi) 部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結(jié)一心，增強大局意識、責任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā) 揚敬業(yè)、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴格管理的服務團隊 作為2012年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標：
人員當月流動率小于 5%
人員培訓覆蓋率達到 100%
人員招聘到崗率達到 98%
員工生活滿意度達到 90%
1、團隊的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度，調(diào)動員工的積極性?？冃г从趫?zhí)行力，執(zhí)行力源于細節(jié)，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度， 調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋， 以提高整體的服務水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強監(jiān)督的力度，對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進。
2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業(yè)務知識培訓和企業(yè)精神相結(jié)合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工 主人翁責任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報告統(tǒng)一 行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴格按標準把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì)。
3、在提高管理要求的同時，更進一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。
4、效益是企業(yè)的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。
5、行政方面，將以配合業(yè)務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標準化、規(guī)范化。及時完成 物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持 “以人為本”的服務宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路：
強調(diào)成本控制意識和成本管理程序;
強調(diào)團隊的有效運作和服務流程;
強調(diào)公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化;
強調(diào)“以人為本”的服務理念和服務的人性化;
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標設(shè)置：
客戶綜合滿意率不低于 90%;
服務綜合及時率不低于 85%;
業(yè)務技能培訓 100%;
小區(qū)
綠化完好率不低于 90%;
綠化覆蓋率不低于 60%;
管理費收費率一期逐步達到 70%;
二期收費率達到 90%;
生活垃圾日清率為 100%;
工作重點：
根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環(huán)境。
(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范自我、服 務業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務過硬、服務意識 強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關(guān)，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。
(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督 導、檢查、培訓落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。
(3)根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務。
(4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取 業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質(zhì)量;對于超出管理標準的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。
(5)加強社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。
(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。
三、工程維修
四、保安部
保安部針對20xx年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。
工作目標
住客及公司綜合滿意度 95%;
無因管理責任事故率 0;
新員工崗前培訓率 100%;
不合格項整改率 100%;
員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);
突發(fā)事件快速反應率為 98%;
非正常投訴率低于 2%。
并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管，同時全面做好二期有關(guān)工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。
2、 做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導負責;同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導巡查和值班;明確強調(diào)放假不放制度;組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準備。
3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務月活動，體現(xiàn)保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設(shè)專人負責在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理，提高安防標準。
5、 針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。
6、 做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強有力綜合型的隊伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯(lián)系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%，其它占比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值，做好物業(yè)公司排頭服務部門。
7、 加強骨干隊伍的建設(shè)，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結(jié)時工作述職。
五、會所經(jīng)營
20xx年上半年將繼續(xù)以服務為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務，把會所經(jīng)營做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上，加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實加強餐廳出品管理 工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務工作的開展。
工作目標
力爭半年創(chuàng)收3萬元;
六、財務管理
圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規(guī) 范的賬務管理，積極配合業(yè)務部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標和工作任務，制定物業(yè)財務部10年上半年工作 計劃如下：
工作目標：
服務滿意度90%;
控制虧損在20萬元以內(nèi);
建立君華物業(yè)成本庫;
1、物業(yè)財務部在集團財務中心的統(tǒng)一指導下, 根據(jù)物業(yè)公司財務管理制度,結(jié)合物業(yè)財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制, 及時準確地向管理層提供最真實的財務數(shù)據(jù)。
2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。
3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。
4、負責各種款項的審核，規(guī)范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業(yè)公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執(zhí)行。財務部門進行監(jiān)督把關(guān)。
5、完成09年的年終財務總結(jié)，進行財務狀況分析，編制財務報告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據(jù)集團批準的資金計劃，合理安排物業(yè)公司10年上半年每個月的資金，并與各部門協(xié)商對一些付款計劃進行相應的調(diào)整。
物業(yè)管理方案范文二
一、 概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
四、 人事
人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注
1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營等。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。
五、 經(jīng)營預測
a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度，以下省略)
l 物業(yè)管理費：11.34萬元
應收 12.6萬元
30000*12*0.35=126000(元)
預計收入 11.34萬元(收繳率90%)
l 維修服務費：0.5萬元
l 特約服務： 5.8萬元
l 其他收入： 1.5萬元
b) 支出：20.25萬元
l 人員工資福利：14萬元
l 辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元
l 稅金：1.05萬元
l 不可預見費用：1.2萬元
c) 潤虧：-1.11萬元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)
e) 公共性服務費構(gòu)成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* M2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費
序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計 9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合計：14..17萬元/年
(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元
(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元
(4) 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
(5) 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元
(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元*25%=1.38萬元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元
(8) 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元
(9) 保險費：暫不投保
(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元
但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗收
l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;
l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;
l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關(guān)單位迅速解決。
l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。
l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。
l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。
l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、 入伙
1、準備工作
l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;
l 垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等
l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作
l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。
l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場
入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。
注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續(xù)
簽約
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同
確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金
建筑垃圾清運費、物管費，蓋章
業(yè)主簽署
向業(yè)主辦理手續(xù)
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、 日常管理
(一)房屋管理運作一覽表
工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章于未然 每周三次 100%
標準 準確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次
工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補
標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序 7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表
工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈
頻度 8H內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修
標準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上
程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練
消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練
頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次1H
標準 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理
工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年
標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下
程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案范文三
第一部分
項目物業(yè)管理的定位及總思路
一、本項目物業(yè)管理的定位
(一)、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求
1、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求
本項目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：
1)、維護和維修。即對物業(yè)維護和維修，對日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護;
2)、組織和協(xié)調(diào)。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動進行組織和協(xié)調(diào)，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進行組織和協(xié)調(diào);
3)、經(jīng)營和管理。對物業(yè)的使用、出租、出售進行經(jīng)營，對客戶檔案和物業(yè)檔案進行管理;展開相應的物業(yè)服務經(jīng)營活動;
4)、服務。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。
2、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求
除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求，主要有：
1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務;
2)、在項目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;
3)、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;
4)、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;
5)、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質(zhì)。
(二)、本項目物業(yè)管理的定位
1、本項目物業(yè)管理的檔次
本項目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務水平、服務質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。
2、本項目物業(yè)管理形式
根據(jù)本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式實質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動服務，以服務促進經(jīng)營。
3、本項目物業(yè)管理的定位
按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應該是：復合式高檔物業(yè)管理。
二、本項目物業(yè)管理的總思路
本項目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經(jīng)營，經(jīng)營帶動服務。整個物業(yè)服務體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經(jīng)營互動，最終強化品牌，獲得利潤。
第二部分
本項目物業(yè)管理體系的建立
一、本項目物業(yè)管理的模式構(gòu)想
按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項目實際銷售和物業(yè)管理運作的要求，提出本項目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務，以服務增進經(jīng)營。
二、本項目物業(yè)管理組織構(gòu)架
本項目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復雜，除了物業(yè)服務管理外，還有較強的經(jīng)營管理工作，因此本項目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。
1、基本組織機構(gòu)建立的模式
本項目根據(jù)以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項目的基本組織機構(gòu)圖
總 經(jīng) 理
品牌物業(yè)顧問
3、項目物業(yè)服務各部門工作職責及人員結(jié)構(gòu)
1)、品牌物業(yè)顧問
該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔任。主要職責為定期分析客戶群所提供的服務及經(jīng)營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價書及建議書。
品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2)、工程部
該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)及設(shè)施的維護、保養(yǎng)和維修的任務，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導。
該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個2種1~2人。
3)、綠化保潔部
該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導。
該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4)、保安部
該部門主要對本項目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護，負責項目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進行及時清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導。
該部門設(shè)保安隊長1人，保安人員3人。
5)、酒店部
該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點式經(jīng)營。
該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。
6)、商業(yè)部
該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導，
該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7)、多經(jīng)部
該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導。
該部門設(shè)置人員2名。
8)、財務部
該部門主要負責本項目物業(yè)管理運行日常財務工作，同時負責經(jīng)營部的財務手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導。
該部門設(shè)置會計1名，出納1名。
三、本項目物業(yè)管理運作條件
1、在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所;
2、明確本項目定位以制定前期物業(yè)管理服務協(xié)議;
3、一定數(shù)量的啟動資金;
4、明確后期物業(yè)管理制作方案。
第三部分
物業(yè)管理介入時機和介入方式
一、本項目物業(yè)管理介入時機
物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計、管理以專業(yè)經(jīng)驗融入到項目的設(shè)計中去，這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進一步滿足業(yè)主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。
二、本項目物業(yè)管理介入方式
物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：
1、在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務;
2、保安服務;
3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺。
第四部分
常規(guī)服務和特約服務
一、常規(guī)服務
客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務包括：
1、清潔衛(wèi)生;
2、安全保衛(wèi);
3、房屋維修;
4、房屋管理;
5、電梯升降;
6、報刊發(fā)放，文件傳遞;
二、特約性服務
為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務，如：
1、餐飲服務;
2、商務辦公;
3、家政;
4、裝修;
5、醫(yī)療服務;
第五部分
本項目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
一、本項目酒店公寓的經(jīng)營服務
本項目酒店公寓的經(jīng)營服務包括：
1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車•月收取停車費用;
2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標準間100元/天的價格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項目商鋪的經(jīng)營服務
商鋪的經(jīng)營服務主要內(nèi)容是對商鋪進行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項目物業(yè)管理運行成本收益估算
一、物業(yè)管理運行成本
項目名稱金額(元)備注
物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名
物業(yè)公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%
物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元
服務運行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶•月支出
合計589720
二、收益計算
項目名稱金額(元)備注
物業(yè)管理費287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡•月收取
車位出租費126000總車位75個，按60%出租，按200元/月•車標準收費
一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金
二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標間費為100元計算
合計1037158
三、利潤計算
利潤=收入計算-物業(yè)管理運行成本
=1037158-589720=447438(元)
物業(yè)管理計劃書四：
一、公司籌建：
1. 出資人情況：法人與自然人
2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件
1)企業(yè)名稱的確定;
2) 企業(yè)住所;
3) 法定代表人;
4) 注冊資本;
5) 公司章程;
6) 公司從業(yè)人員。
3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立
在組建條件具備以后，申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要向稅務機關(guān)辦理稅務手續(xù)。
4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級
1) 資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30 人，
企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
2) 資質(zhì)二級企業(yè)：注冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
3) 資質(zhì)三級企業(yè)：注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。
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