老年公寓的可行性報告
老年公寓的可行性報告(精選2篇)
老年公寓是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。下面就是小編給大家?guī)淼睦夏旯⒌目尚行詧蟾?，希望能幫助到大?
老年公寓的可行性報告（精選篇1）
截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區(qū)空巢家庭達60.7%。據(jù)預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。
據(jù)分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等。其計算公式為(預期入住人數(shù)╳收費)—服務成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、申辦老年公寓可行性分析
養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量(床位數(shù))及分布情況;老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構的入住情況，x鎮(zhèn)的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負擔。
(一)、 從市場角度
目前，我市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)養(yǎng)老機構相對密集，群力新區(qū)存在養(yǎng)老機構床位上的不足。
(二)、 目前哈市養(yǎng)老機構發(fā)展評價
哈市養(yǎng)老機構應該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高。
1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構，市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是我市養(yǎng)老機構的主流。這部分養(yǎng)老機構，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。 需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內建設。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構的關鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構財務運營須進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調配醫(yī)護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)
(一)、 開辦養(yǎng)老機構前期投入
1、 150張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在1300平方米以上。
2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。
3、 基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。
b) 床上用品200×150=30000元
c) 室內每人一個圈椅200×150=30000
d) 電視每房間一個1000×38=38000
e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在20x0元。(可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈)
g) 洗衣設備，預算20x元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。(可時機成熟時再到位) 合計最小投入280000元。
4、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約20x0元。 以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬元
(二)、 養(yǎng)老機構年度運營投入
1、 員工工資。 院長(兼會計)1人計4000×12=48000元 副院長 兼采購1人計3000×12=36000元 護理員15人計1500×12×15=270000元 廚師2人計2500×12×2=60000元 以上共計19人計41.4萬元。
2.伙食費成本400×150×12=720x0元。
3、水電費50×150×12=90000元
4、 取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元(買煤360噸)
5、 辦公費用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)
6、 設備耗材、維護等20x元 以上投入合計159.14萬元。
(三)、 養(yǎng)老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費)
1、床位費(四人間)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。
2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元
3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元
總收入：203萬元
(四)、 經(jīng)營評估
1、 此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率62.7%。
2、 預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊， 5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開辦養(yǎng)老機構相關手續(xù)
(A)、開辦養(yǎng)老機構應具備的條件
(一)符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構發(fā)展規(guī)劃;
(二)有規(guī)范的名稱;
(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;
(四)有相應的資金(前期投入約1萬元/床);
(五)有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員(醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn))。
(B)、開辦養(yǎng)老服務機構，應當提交下列材料：
(一)開辦組織或個人的身份證明;
(二)機構章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場所證明;
(五)消防安全、衛(wèi)生防疫證明;
(六)與養(yǎng)老服務機構所在地的一級以上醫(yī)療機構簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內設醫(yī)療機構的批準證書。
四、開辦養(yǎng)老服務機構，應辦理如下手續(xù)：
1、市和各區(qū)(市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人應當向養(yǎng)老服務機構所在地的區(qū)(市)民政部門提出申請。區(qū)(市)民政部門應當按照本辦法的有關規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。 民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。
2、核準開辦養(yǎng)老服務機構的，申辦人應當按照有關規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。
3、 申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關手續(xù)：
(一)利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);
(二)利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);
(三)開辦營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。
五、養(yǎng)老機構享受優(yōu)惠和社會資源利用
1、養(yǎng)老機構用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。 養(yǎng)老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質、地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務對象(消費群體)市場容量等。
老年公寓的可行性報告（精選篇2）
一、 我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：
據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從20x年到20x年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰;2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和;到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭(即421家庭)在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人;
全國各類老年社會福利機構有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。
我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院;頤養(yǎng)園老年公寓;夕陽紅老年公寓;長安老年公寓;祥和老年公寓;錦華老年公寓;棉五托老所;聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓;東云老年公寓;夕陽紅老年公寓;松鶴圓老年公寓;祥和老年公寓;錦華老年公寓;頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬;東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬;祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。
三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn);居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目;老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧;而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉變，居家養(yǎng)老和家庭服務養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。
四、高標準的老年公寓都包括什么：
高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規(guī)范》高標準、高要求實施。在園區(qū)內所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五，老年公寓也建成五，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。
五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。
六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在20x萬。根據(jù)《老年住宅設計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x2x00x0%(入住率)=294萬。20x/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。
八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。
九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。
十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。
十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設施;抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修;降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務項目，提供差異化管理，程度做到最小成本提供服務，達到利潤化;要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率;增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢的);還有教育培訓(我個人上電大也有補缺憾成分在里面)、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面來風：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從20x年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準，轉讓房屋使用權，一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在20x年，湖南的一家統(tǒng)計結果為平均利潤率為5.6%，20x年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。
老年公寓的可行性報告2
目 錄
一、項目提出的依據(jù)
二、老年公寓目標客戶需求及應對分析
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
四、老年公寓規(guī)劃
五、老年公寓風險分析
六、風險規(guī)避與控制措施
七、項目實施
八、結論
一、項目提出的依據(jù)
(一)政策依據(jù)
1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》(豫政辦[20x]105號)
2、河南省民政廳等部門《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》(豫民福[1998]19號
3、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》(國辦發(fā)[20x]19號)
4、《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)[20x]6號)
5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅[20x]97號
6、《中華人民共和國土地管理法》
(二)老年公寓市場機遇
? 我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預測，到20x年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
? “老年公寓”市場潛力巨大
20x年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的1/3;另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很
大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
? 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移
受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。
? 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
? 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。在20x年召開中共x大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…
? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
總結：
如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(三)老年人公寓現(xiàn)狀分析
? 國內老年公寓的現(xiàn)狀
據(jù)有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有420x多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總人口數(shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
? 國內老年人的居住模式
A、購買房屋居住
20x年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。
B、自行建房居住
個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。20x年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。
C、租房居住
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。20x年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。
現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關懷。
? 目前國內老年設施的形式
目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園;
酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院;
各地均出現(xiàn)一些私人性質的、營利性質的小型養(yǎng)老院。
(四)鄭州市老年公寓現(xiàn)狀
? 老年人口高齡化日趨明顯
人口抽樣調查結果顯示：20x年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20x年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。20x年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20x年提高1.52個百分點。
? 戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄
目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設計上體現(xiàn)人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。
? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足、管理水平低下
目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
? 服務人員缺乏專業(yè)培訓
在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。
總之，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。
(五)老年公寓發(fā)展趨勢
? 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念
? 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平
產(chǎn)權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢
縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件
配套上都存在數(shù)量和質量的問題。在調查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產(chǎn)權式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。
? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉移
老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。
? 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品
對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。
二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析
(一)老年公寓目標客戶需求特征分析
? 老年住宅的內在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個方面
(1)老年社會的來臨
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的1/5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。
專家預計我國到21世紀中葉 ，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。
隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務功能日益弱化。
我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。
(2)老年人收入水平
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。
(3)老年人福利水平
隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。
(4)老年人居住狀況
20x年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。
20x年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。
另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。
可見，國內老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。
? 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面
老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：
(1)社會居住觀念的改變
中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。
由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。
(2)子女改善父母居住狀況的需求
子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費的主力。
年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務消費的主要誘因。
在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：
?、贋楦改柑峁┮粋€優(yōu)質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴;
②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障;
?、劾夏曜≌鐓^(qū)的專業(yè)服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;
?、苌鐓^(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。
(二)老年住宅目標客戶消費特征分析
老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：
1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。
2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。
3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。
4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。
5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現(xiàn)為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。
6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求：
? 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。
? 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。
? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。
地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。
四、社區(qū)規(guī)劃
我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū)—進修生活”的倡導，把社區(qū)構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達成美好的愿景。
(一)社區(qū)規(guī)劃設計要求
在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。
? 環(huán)境要園林化(低容積率0.75)
幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。
? 公建設施要高比例化配套要完善化
小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。
? 設計要人性化
平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階(有臺階處應有相應的輪椅通道);電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍;要保證充足的陽光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅;室內地面應采用防滑設計，防跌扶手;各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。
? 生活要智能化
配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。
戶型要合理化
充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。
? 建筑要藝術化
在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。
滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。
(二)社區(qū)規(guī)劃特征
項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積20萬平方米;低密度、低容積率、高綠化率;全區(qū)無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層;有相應的配套服務設施;整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風光。
(三)社區(qū)構架
社區(qū)構架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每100畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬㎡;每個組團既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調;每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。
(四)總體平面布置
所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射(可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感)，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關系。
(五)產(chǎn)品功能組合
產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。
(六)社區(qū)會所設計與布置
社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。
(七)社區(qū)內環(huán)境規(guī)劃設計
? 園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。
整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。
園區(qū)內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。
完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾;應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統(tǒng)和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。
為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。
整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。
(八)單體建筑設計
建筑結構：低層和多層均為框架結構;樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業(yè)檔次。
? 采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。
? 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。
? 房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。
(九)戶型面積控制及戶內設施
戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi);一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。
陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。
(十)車位、商業(yè)配套的設置
? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。
? 商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。
五、項目風險分析
老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間
鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。
六、風險規(guī)避與控制措施
1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學完整、協(xié)調統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風格。
3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現(xiàn)老年公寓的個性、特色及建筑風格;二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設計;三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。
4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。
七、項目實施
1、項目發(fā)起人：
2、養(yǎng)老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心
3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地
4、簽訂《村企合作協(xié)議》
5、籌辦申請
6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關手續(xù)
7、實施建設 (同時完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設，首期建50000平方米。)
8、申領社會福利機構設置批準證書
9、開展養(yǎng)老服務
八、結論
老齡問題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到20x年，將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現(xiàn)在社會養(yǎng)老服務機構的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國內外的養(yǎng)老經(jīng)驗，結合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設老年怡養(yǎng)公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。
目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務體系：一方面加快養(yǎng)老機構建設，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院，在農(nóng)村加強敬老院建設;同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養(yǎng)老機構發(fā)展，以期最終實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。
項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續(xù)、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟組織;村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項基礎設施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養(yǎng)老住宅。簡言之就是：承包經(jīng)營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經(jīng)濟。
該項目建筑面積20x00平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養(yǎng)老服務。
萬名老人在此居住，為合作公司和當?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員20x余人。
鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數(shù)大,已占全國總人口的11%;增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程;歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累;人口老齡化與社會發(fā)展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養(yǎng)老公寓。國辦發(fā)〔20x〕19號《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地;按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優(yōu)惠;屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。
老年公寓的可行性報告3
第一章 項目概況 5
第二章 項目建設社會背景 8
2.1 人口老齡化和老年人問題日益突出 8
2.2 合肥市養(yǎng)老現(xiàn)狀 9
2.3 建設老年公寓的必要性 11
第三章 三十崗鄉(xiāng)建設老年公寓的優(yōu)勢 12
3.1 區(qū)域概況 12
3.2 三十崗鄉(xiāng)自然環(huán)境特征 16
3.2.1 地理位置 16
3.2.2 地形、地貌 16
3.2.3 地質 17
3.2.4 氣候、氣象 17
3.2.5 水文 18
3.3 三十崗鄉(xiāng)建設老年公寓的優(yōu)勢 20
第四章 建設計劃 21
4.1本項目建設計劃： 21
4.2投資計劃： 22
第五章 建筑設計 23
5.1 老年人建筑設計規(guī)范 23
5.2 廬陽區(qū)高檔老年公寓設計 31
5.3 建筑設計依據(jù) 33
5.4 給排水設計 33
5.5 綠化設計 33
5.6 抗震設計 33
第六章 老年住宅市場研究 34
6.1 老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 34
6.1.1老年人口的發(fā)展狀況 34
6.1.2老年住宅的現(xiàn)狀 36
6.2 老年住宅市場環(huán)境分析 39
6.2.1 投資環(huán)境 39
6.2.2 政策環(huán)境 40
第七章 老年住宅市場發(fā)展前景分析 41
7.1 市場發(fā)展趨勢 41
7.2 產(chǎn)品發(fā)展趨勢 43
7.3 消費發(fā)展趨勢 45
7.4 老年住宅市場的準入條件 45
第八章 項目管理與實施進度 47
8.1 項目管理 47
8.2 項目實施進度 47
第九章 組織機構、勞動定員及培訓 50
第十章 項目招投標 51
10.1 項目招標范圍 51
10.2 項目招標組織形式 52
10.3 項目的招標方式 52
第十一章 環(huán)境保護與勞動安全 54
11.l環(huán)境保護措施 54
11.1.1工程征地的影響及對策 54
11.1.2對交通的影響及緩解措施 54
11.1.3施工揚塵、噪聲的影響及緩解措施 55
11.1.4生活垃圾的影響和對策 56
11.1.5棄土的影響及對策 56
11.1.6對地下水的影響 57
11.1.7 對地表水體的影響 57
11.2安全生產(chǎn) 58
第十二章 投資估算及資金籌措 59
12.1 投資估算 59
12.2 資金籌措 60
第十三章 效益分析 61
13.1 社會效益 61
13.2 環(huán)境效益 61