房地產(chǎn)調研報告
房地產(chǎn)調研報告
房地產(chǎn)業(yè)作為一項獨特的產(chǎn)業(yè)，正在成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)和引導消費的新增長點。如今房地產(chǎn)市場如何，一些調研報告就有了解。下面就是學習啦小編給大家整理的房地產(chǎn)調研報告，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)調研報告篇1
目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等相關部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關我旗房地產(chǎn)市場調研情況報告如下：
一、準格爾旗房地產(chǎn)基本情況
一是房地產(chǎn)業(yè)拉動了經(jīng)濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從2006年開始對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻平均增長速度**%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的貢獻日益提高。2014年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的**%。
二是房地產(chǎn)拉動了投資增長。2006年以來，固定資產(chǎn)投資作為拉動全旗經(jīng)濟發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重逐年增長，從2006年的**%到2014年增長到**%。
三是房地產(chǎn)業(yè)拉動了消費增長。2006年以來，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。特別是去年以來，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇。
四是房地產(chǎn)業(yè)拉動了財政收入增長。2006年—2014年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加**萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2006年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的**%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的**%，較上年同期下降了個百分點。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成**萬元，同比增長**%，占稅收總收入的**%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
二、準格爾旗房地產(chǎn)市場分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費者趨于理性。**年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
3、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響，我旗審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、準格爾旗房地產(chǎn)市場存在問題
準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經(jīng)濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔心降價后引發(fā)連鎖反應的擔心，不愿意主動調整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學規(guī)劃，商品房品質單一，同類化嚴重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著品種單一、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，并未及時進行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導致有許多居民沒有能力買房的局面。
四、推進準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議
近年來的房地產(chǎn)調控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。一要加強房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實行網(wǎng)上售房的項目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進行一票否決，不予辦理資質升級，年檢時也要采取相應的懲處措施。通過房屋權屬網(wǎng)絡登記發(fā)證系統(tǒng)的應用，全面實現(xiàn)商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質量，提高工作成果的綜合利用價值。
二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。同時，結合我旗開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應，并不斷把房價收入比控制在6-8左右;針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展狀況，嚴格控制好供應規(guī)模和所占比重，科學的做好供應計劃。
三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機構，繼續(xù)強化管理職能，公正地履行管理職責，進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態(tài)檔案，進行跟蹤服務和監(jiān)督指導，嚴格實行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執(zhí)行的行為。
五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅持整頓與規(guī)范相結合，進一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機制，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
房地產(chǎn)調研報告篇2
一:調查研究的目的:
了解當今及未來房地產(chǎn)市場情況,互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務市場是否存在.
二:調查的方法,資料的來源,方法:
觀察分析法,資料分析法. 資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權威網(wǎng)站,報紙,
三:調查研究的主要發(fā)現(xiàn)
1,廣東房地產(chǎn)市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.
資料顯示2000年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計,廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.
2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯. 據(jù)民政部門統(tǒng)計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養(yǎng)老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.
為推樓,地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點,先后出現(xiàn)"體育概念","山水概念","生態(tài)概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就2000年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.
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4,二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟日報2000-10-12報道,房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個朝陽行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個.象"新浪","網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔當著為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導,追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術);房產(chǎn)相關法律法規(guī)及相關新聞;裝修,家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢,這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.
A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式. B,360度環(huán)景技術.能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現(xiàn),但還沒普及,應用此技術網(wǎng)站極少. C,VRML虛擬現(xiàn)實技術.應用電腦三維技術,能表現(xiàn)物體空間結構,瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質與現(xiàn)實有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.四:結論
1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場,房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難. 雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟差距正初步減少,而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從1999-11至2000-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現(xiàn),人們對房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.
3.地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新. 隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍 城區(qū)范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求,需要技術創(chuàng)新. 如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議
房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時間限制的.
2:認為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點也不應成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結構及人口結構考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費者認知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務對象必須為房地產(chǎn)準消費者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準消費者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調查所得的資料統(tǒng)計,如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%,即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司,應用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務市場存在,風險很少.
房地產(chǎn)調研報告篇3
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20**年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20**年最新調研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
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5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)
20**年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20**年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20**年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
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