商鋪出租合同注意事項(xiàng)
商鋪出租合同注意事項(xiàng)
如今各地涌現(xiàn)出一批專門 倒騰 待轉(zhuǎn)讓商鋪(專門針對(duì)出租的商鋪),隨后轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)的 炒家 ,一單生意少則賺幾千元,多則數(shù)萬元,甚至十幾萬元,一年能年賺數(shù)十萬,個(gè)中高手可年賺百萬元。商鋪出租里的商機(jī)雖然多，但是要注意的問題也不少，以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：商鋪出租合同的注意事項(xiàng)。歡迎閱讀和參考!
商鋪出租合同注意事項(xiàng)如下：
1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)
承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1)房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2)房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3)房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
如果承租人無法查清，可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。
2、免租裝修期
商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。
3、租賃保證金
俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
4、稅費(fèi)承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：
1)出租：
營業(yè)稅及附加租金*5.55%
房產(chǎn)稅租金*12%
個(gè)人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
2)轉(zhuǎn)租：
營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%
印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容
5、營業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：
1)原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營業(yè)執(zhí)照;
2)商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營業(yè)執(zhí)照;
3)房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，而導(dǎo)致無法注冊(cè)營業(yè)執(zhí)照;
4)涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照;
5)因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊(cè)營業(yè)執(zhí)照。
對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同。
6、裝修的處置
商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：
1)明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。
2)解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
3)明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。
7、水、電、電話線等
因商鋪經(jīng)營的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
簽定合同之后的疑慮
8、租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
1)登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;
2)經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
9、轉(zhuǎn)租問題
商鋪市場中經(jīng)常會(huì)遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：
1)轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
2)原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。
鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對(duì)此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)，以免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失。
10、買賣與租賃
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：
1)出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
11、其他注意事項(xiàng)
在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
商鋪?zhàn)赓U合同糾紛訴訟要點(diǎn)：
2007年10月，朋友將商鋪以18萬元每年出租給了某知名公司，租期5年。因?yàn)閷?duì)方是知名企業(yè)，朋友很高興，特意給了2個(gè)月的免租期。租賃合同由該知名公司起草，為防止房主中途提價(jià)，該公司約定了高達(dá)十萬元的違約金，即，任何一方無法定或約定理由解除合同要賠償對(duì)方違約金10萬元。
第一年雙方合作愉快，但是到了2008年10月，按約定該付第二年的房租了，該知名公司提出不租了，朋友就說那就按合同辦吧，對(duì)方拒絕。一年期滿，對(duì)方搬空商鋪，撤了，沒有任何說法。
在要不要起訴，如何起訴，起訴過程中，都發(fā)生了一些惱人的法律問題，值得有產(chǎn)者思考!
→①起訴，還是不起訴?
不起訴，就這么算了?房子也是貸款100多萬買的，還給了對(duì)方兩個(gè)月免租期!因?yàn)閷?duì)方是知名企業(yè)，租金比市場價(jià)還便宜!不起訴，吃啞巴虧，心里不平衡!而且，時(shí)逢金融危機(jī)，房子一天兩天難出手，租金損失誰承擔(dān)?
→②起訴，又會(huì)發(fā)生哪些問題呢?
A、發(fā)票問題。
合同對(duì)發(fā)票問題未作約定，對(duì)方說你要起訴我，我就要你開發(fā)票。而租賃專用發(fā)票稅金最低要5.5%，18萬租金要近萬元稅金，可能還有滯納金!
B、違約金
雖然10萬違約金約定在案，而且也是對(duì)方主動(dòng)提出來的。但法院會(huì)按這個(gè)數(shù)字判嗎?
根據(jù)我國法律規(guī)定，違約金主要功能是填補(bǔ)守約方的損失，懲罰性功能很小。根據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院的審判紀(jì)要，違約金一般不高于損失的30%。在對(duì)方提出消減違約金時(shí)，法院必然會(huì)有所考慮。
C、 案子會(huì)拖多久?判決的違約金能不能填補(bǔ)租金損失?
法官明確，不可能你多長時(shí)間租不出去，我就判對(duì)方承擔(dān)多少租金。法官只會(huì)根據(jù)法官的經(jīng)驗(yàn)來判斷大概需要多長時(shí)間才能按原有的條件租出去，在此基礎(chǔ)上判對(duì)方賠償損失(即違約金)。果如法官所說，不管案件審理需要多少時(shí)間，房主一方都不占便宜!
D、承租方留下的那些裝修，我不想要，法院會(huì)不會(huì)也折價(jià)給我?
法官說，會(huì)的。雖然你認(rèn)為留下的裝修無用，但法院通常會(huì)判決折價(jià)給房主。
處理結(jié)果：好在我們動(dòng)作利索，從對(duì)方租金截止到法院調(diào)解結(jié)案，只是10多天時(shí)間，避免了損失擴(kuò)大和矛盾升級(jí)。在訴訟過程中，我們?cè)诜ü僦敢抡{(diào)整了策略，將向?qū)Ψ阶酚懽饨鸺斑`約金的訴訟請(qǐng)求改為只訴租金，且只訴3個(gè)月租金，這樣訴訟費(fèi)用大大降低，為調(diào)解掃除障礙。最終在法院調(diào)解下，對(duì)方以賠償2.5萬元，另留下所有裝潢裝修的代價(jià)，解除了租賃關(guān)系。至于稅金，誰也不提了。
給房主的啟示：
1、誰來承擔(dān)稅賦?約定不交稅是違法的。但是如果協(xié)商一致，可以由承租方承擔(dān)稅金。如果你不作約定或約定不開發(fā)票，結(jié)果都是出租方承擔(dān)稅金。
2、免租期的代價(jià)。應(yīng)當(dāng)約定，如果我給你免租期，但你要提前解約的，要補(bǔ)齊免租期內(nèi)的租金。如果不作約定，給了也就給了，誰也不會(huì)再補(bǔ)償你。
3、違約金，不要約定過高。違約金高，對(duì)承租方有利，對(duì)出租方不利。
4、對(duì)裝修裝潢的約定?？梢约s定租期屆滿或者因故租賃合同解除，裝修裝潢如何處理。是折價(jià)，是無償留下來，還是帶走，大家提前說好。
以上都是根據(jù)上述個(gè)案所做的提示，其實(shí)，還有很多需要注意的地方，比如維修的負(fù)擔(dān)，是否轉(zhuǎn)租，租期內(nèi)遇到拆遷如何補(bǔ)償?shù)鹊取?/p>