房地產(chǎn)抵押合同案例2則

　　在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。今天學習啦小編要與大家分享的是:房地產(chǎn)抵押合同案例，共2則；具體內(nèi)容如下,希望可以幫助到大家!

　　房地產(chǎn)抵押合同案例一

　　確認房地產(chǎn)抵押合同無效案

　　薛×訴丁××、××××銀行鄭州×××支行確認房地產(chǎn)抵押合同無效糾紛案

　　案情簡介：

　　原告薛×與被告丁××系夫妻關(guān)系。被告丁××因經(jīng)營需要，向被告××××銀行鄭州×××支行申請借款80萬元。2003年3月25日，××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂《借款合同》一份，主要約定，丁××向××××銀行鄭州×××支行借款80萬元;借款期限為12個月，自2003年3月25日至2004年3月25日。同日，鄭州××實業(yè)有限公司與××××銀行鄭州×××支行簽訂了一份《動產(chǎn)質(zhì)押合同》，約定為擔保丁××按照《借款合同》的約定償還借款，鄭州××實業(yè)有限公司自愿作為出質(zhì)人，提供其所合法擁有的《質(zhì)押物清單》所列明的動產(chǎn)(建筑裝飾材料)作為質(zhì)物，擔保丁××履行上述《借款合同》所規(guī)定的債務(wù)。并且還約定借款債務(wù)超出質(zhì)權(quán)實現(xiàn)時處理質(zhì)物凈收入的部分，鄭州××實業(yè)有限公司愿與其他擔保人一起承擔連帶保證責任。同日，被告××××銀行鄭州×××支行向丁××發(fā)放了80萬元貸款。2003年4月2日, ××××銀行鄭州×××支行又與丁××簽訂了一份《房地產(chǎn)抵押合同》，主要約定：為確保借款合同的履行，丁××愿意將其位于鄭州市二七區(qū)淮河路××小區(qū)42號樓東1單元東、西門的房地產(chǎn)(面積為151.29平方米)抵押給該行。2003年4月23日，×××支行在鄭州市房地產(chǎn)管理局依法辦理了房屋抵押登記。

　　該筆貸款將要到期時，××××銀行鄭州×××支行發(fā)現(xiàn)借款人丁××下落不明，且已將其名下的轎車過戶到他人名下。另外，鄭州××實業(yè)有限公司也已擅自將部分質(zhì)物轉(zhuǎn)移。該行即向鄭州市金水區(qū)人民法院提起訴訟，要求丁××提前歸還所欠借款本金80萬元及利息12744元，并對依法變現(xiàn)抵押物和質(zhì)物所得價款優(yōu)先受償。薛×收到起訴狀和開庭傳票后，隨即向同一法院提起訴訟，要求確認××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》無效。

　　代理意見：

　　宋釗律師接受××××銀行鄭州×××支行的委托后，依據(jù)有關(guān)事實和法律，提出了如下代理意見：房屋所有權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的合法證明。本案爭議房屋的房產(chǎn)權(quán)證上載明房屋所有人系丁××，共有人欄中并沒有顯示原告，××××銀行鄭州×××支行有理由相信丁××對該房屋有處分權(quán)，并且雙方依法簽訂了抵押合同，依法定程序辦理了抵押登記，同時××××銀行鄭州×××支行向丁××發(fā)放了80萬元貸款。這些事實表明，××××銀行鄭州×××支行在辦理抵押時是善意有償?shù)?，因此房地產(chǎn)抵押合同合法有效，請求法院依法駁回原告薛×的訴訟請求。

　　審理結(jié)果：

　　鄭州市金水區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認為：×××支行在與丁××簽訂抵押合同時盡到了注意義務(wù)，沒有過錯，另外×××支行依約向丁××發(fā)放了80萬元貸款，系有償取得抵押權(quán)。因此，依法判決駁回了原告薛×的訴訟請求。一審宣判后,原被告雙方在法定上訴期間均未提起上訴。

　　附:民事判決書

　　鄭州市金水區(qū)人民法院

　　民事判決書

　　(2004×)金××初字第××××號

　　原告 薛×，×，1967年10月20日生，漢族，現(xiàn)住鄭州市×××路×號院。

　　委托代理人 張××，男，1974年4月6日生，漢族，現(xiàn)住鄭州市文化路80號。

　　被告 丁××，×， 1961年9月18日生，漢族，現(xiàn)住址不詳。

　　被告 ××××銀行鄭州×××支行。

　　負責人 ×××。

　　委托代理人 宋釗，河南國豐律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人付××，××××銀行鄭州×××支行職員。

　　原告薛×訴被告丁××、××××銀行鄭州×××支行確認合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告薛×及其委托代理人張××、被告××××銀行鄭州×××支行委托代理人宋釗、付××到庭參加訴訟。被告丁××經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告訴稱，2003年4月2日，二被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同一份，被告丁××將位于鄭州市淮河路××小區(qū)的42號樓東1單元東西門的房產(chǎn)抵押給被告。原告薛×與被告丁××系夫妻關(guān)系，該房產(chǎn)系夫妻共同財產(chǎn)。被告丁××在未經(jīng)原告同意的情況下，私自處分共同財產(chǎn)，被告××××銀行鄭州×××支行明知其行為侵犯他人合法權(quán)利而為之，二被告的行為違反法律規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)利，現(xiàn)請求確認二被告簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無效。

　　被告丁××未答辯。

　　被告××××銀行鄭州×××支行辯稱，本案爭議房屋房產(chǎn)權(quán)證上載明房屋所有人系丁××，共有人欄中并沒有顯示原告，我行有理由相信丁××對該房屋有處分權(quán)，并且雙方依法簽訂了抵押合同，依法定程序辦理了抵押登記，同時我行向丁××發(fā)放了80萬元貸款。這些事實表明，我行在辦理抵押時是善意有償?shù)?，因此房地產(chǎn)抵押合同合法有效，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

　　經(jīng)審理查明，原告與被告丁××系夫妻關(guān)系。2003年3月25日二被告簽訂借款合同一份，同日被告××××銀行鄭州×××支行(以下簡稱×××支行)向丁××發(fā)放80萬元貸款。2003年4月2日被告丁××以其位于鄭州市二七區(qū)淮河路××小區(qū)42號樓東1單元東西門房產(chǎn)一套設(shè)定抵押，與×××支行簽訂房地產(chǎn)抵押合同一份，2003年4月23日，×××支行依法辦理了房屋抵押登記。

　　本院認為，《房屋所有權(quán)證》是判斷房屋權(quán)屬的合法憑證，被告丁××在申請抵押貸款時提供的房屋的所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人是丁××，該證書以及丁××填寫的房地產(chǎn)抵押登記表的“共有人”欄內(nèi)均未顯示原告，雖然薛紅與丁××系夫妻關(guān)系，但×××支行有理由相信丁××是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，對該房屋享有處分權(quán)，因而與其簽訂了抵押合同并依法辦理了抵押登記，×××支行在與丁××簽訂抵押合同時盡到了注意義務(wù)，沒有過錯，另外×××支行依約向丁××發(fā)放了80萬元貸款，系有償取得抵押權(quán)。依照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第89條、《中華人民共和國擔保法》第38條、41條之規(guī)定，判決如下：

　　駁回原告的訴訟請求。

　　案件受理費50元，由原告負擔。

　　如不服本判決，可于判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省鄭州市中級人民法院。

　　審 判 長 ×××

　　審 判 員 × ×

　　代理審判員 ×××

　　二○○四年九月十四日

　　書 記 員 ×××
房地產(chǎn)抵押合同案例二

　　房產(chǎn)未能辦理按揭的違約責任由誰承擔?

　　【案情】

　　2007年風云房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱風云公司)以買七樓送八樓的形式促銷其開發(fā)的風云大廈，文某購買了七樓，風云公司按約定將八樓贈送給文某使用。同年，文某入住后發(fā)現(xiàn)其八樓的房產(chǎn)并沒有房產(chǎn)權(quán)屬證書，遂與開發(fā)商交涉，經(jīng)協(xié)商雙方又專門簽訂了一份關(guān)于該八樓的商品房買賣合同，雙方約定：風云公司負責辦理八樓的房產(chǎn)證，而由文某第一期交納首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交納587元，并由文某在十日之內(nèi)將按揭手續(xù)備齊交至風云公司。風云公司辦理了八樓房產(chǎn)證后，在辦理銀行按揭手續(xù)時，銀行以該八樓的建筑面積太小僅40平方，貸款數(shù)額太少僅30000元而不予審批。風云公司要求文某按合同約定，將按揭款交納給該公司，文某以銀行未辦理按揭手續(xù)而拒絕，并要求解除合同。2009年4月風云公司將文某訴至法院，要求其支付購房款并責令其履行按揭義務(wù)，文某遂提起反訴，要求解除合同，并還首付款15299元。

　　【分歧】

　　該案在審理過程中有三種意見：

　　第一種意見認為：被告文某應(yīng)承擔違約責任，并應(yīng)繼續(xù)履行合同。因為按揭貸款雖然未能辦理但按揭本身是一種分期付款，故由被告按合同約定的數(shù)額交納給公司是符合分期付款的要求的。且原告開發(fā)公司已辦理該房產(chǎn)證，該房產(chǎn)所有權(quán)已登記至被告文某名下，文某不能以未辦理按揭來對抗物權(quán)的變更。

　　第二種意見認為：原告風云公司應(yīng)承擔違約責任。因為按揭貸款并不是買賣雙方單純的分期付款，按揭是由買受人向銀行申請擔保貸款后，每月交納一定的本息給銀行的一種方式，該形式必然要涉及買賣合同的第三方即銀行。根據(jù)合同的約定，由被告提供辦理按揭的手續(xù)交由原告辦理，現(xiàn)原告未能辦理按揭，所以應(yīng)由原告來承擔違約責任。

　　第三種意見認為：該案中的按揭條款應(yīng)是無效條款，原、被告不存在違約問題。因為按揭必然要涉及銀行即該案的第三方，且必須要得到第三方的同意才有效，所以該條款是無效條款，且合同中原告并未承諾一定能辦理按揭，故原告不應(yīng)承擔違約責任。原、被告可以就該付款方式另行簽訂補充協(xié)議，協(xié)議不成應(yīng)解除該合同，并由原告退還被告的首付款，而被告也應(yīng)承擔原告辦理房產(chǎn)證的費用及損失。

　　【評析】

　　筆者同意第三種意見。

　　按揭是指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物，所以按揭不是買賣雙方的分期付款。

　　買受人向銀行申請貸款，必須先簽訂購房合同。而購房款的按揭作為購房合同的必要條款，在購房合同中是明確約定。可以看出買受人在向銀行申請貸款前，在簽訂購房合就已經(jīng)約定了需由購房合同外第三方——銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。如果貸款申請未獲批準，該約定就無法實現(xiàn)。因此，買賣雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式系效力待定條款，是以第三方的批準為生效要件。如貸款申請未被批準，則雙方約定的按揭付款方式就是無效的。

　　在實踐中，因銀行或住房資金管理中心未批準按揭，而導(dǎo)致的違約責任應(yīng)由誰來承擔?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?？梢钥闯鲈谖茨苻k理按揭時，應(yīng)分清不能辦理按揭手續(xù)的原因，如因買受人原因而導(dǎo)致的則應(yīng)由買受人承擔違約責任，如因出賣人原因而導(dǎo)致的則應(yīng)由出賣人承擔違約責任，如雙方均無過錯的，因不可歸責的事由而導(dǎo)致的可以解除該買賣合同。

　　此時，購售雙方仍可簽訂補充協(xié)議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協(xié)議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。