成都對(duì)安置小區(qū)的管理辦法
為規(guī)范和加強(qiáng)我區(qū)安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)的物業(yè)管理，創(chuàng)建整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù)《成都市中心城區(qū)“新居工程”實(shí)施物業(yè)管理的工作意見(jiàn)》，參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》以下(簡(jiǎn)稱《條例》)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定了成都安置小區(qū)的管理辦法。
成都對(duì)安置小區(qū)的管理辦法最新版全文
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以人為本，達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套，社區(qū)服務(wù)和管理一體化，促進(jìn)小區(qū)居住環(huán)境建設(shè)有序、安全、和諧。
二、適用范圍
青白江區(qū)安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)的物業(yè)管理均適用本辦法。
三、基本原則
(一)屬地化管理的原則;
(二)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)自治管理相結(jié)合的原則;
(三)建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理的原則;
(四)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、可持續(xù)發(fā)展的原則。
四、工作內(nèi)容
(一)組織機(jī)構(gòu)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要高度重視安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)管理工作，做到機(jī)構(gòu)健全、專(zhuān)人負(fù)責(zé)、制度落實(shí)、措施到位。
(二)物業(yè)管理模式
結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)業(yè)主入住時(shí)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)。管理模式為專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)與小區(qū)業(yè)主自治管理兩種模式，管理模式的選擇應(yīng)充分尊重小區(qū)業(yè)主意愿。
1.實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的小區(qū)應(yīng)具備實(shí)施物業(yè)管理的基本條件，可采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)入住小區(qū)后，應(yīng)充分考慮小區(qū)業(yè)主就業(yè)需要，所選聘的服務(wù)從業(yè)人員比例原則上不得低于50%。
(三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
1.專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
(1)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所的維修、養(yǎng)護(hù)管理;
(2)小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔管理;
(3)小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)及秩序管理;
(4)小區(qū)車(chē)輛行駛及停泊管理;
(5)小區(qū)園林綠化養(yǎng)護(hù)管理;
(6)小區(qū)裝飾裝修管理;
(7)小區(qū)物業(yè)檔案、資料管理;
(8)小區(qū)生活服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)管理;
(9)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)、收益分配的管理;
(10)對(duì)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)實(shí)行智能化管理;
(11)法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他管理。
2.社區(qū)與業(yè)主自治管理內(nèi)容
(1)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所的維修、養(yǎng)護(hù)管理;
(2)小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生保潔管理;
(3)小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)、公共秩序管理;
(4)小區(qū)車(chē)輛行駛及停泊管理;
(5)小區(qū)園林綠化養(yǎng)護(hù)管理;
(6)小區(qū)裝飾裝修管理;
(7)小區(qū)物業(yè)檔案、資料管理。
(四)完善配套設(shè)施
安置小區(qū)(新居工程) 、農(nóng)村新型社區(qū)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)范設(shè)計(jì)要求，積極配套完善小區(qū)物業(yè)用房和必要的商業(yè)用房等設(shè)施設(shè)備。對(duì)擬實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)配套用房及各種設(shè)施設(shè)備尚未落實(shí)的，由區(qū)規(guī)劃局和區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位限期整改到位。
(五)物業(yè)接管驗(yàn)收和移交程序
住宅小區(qū)通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)組織接管物業(yè)驗(yàn)收，并按照《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收意見(jiàn)》(成房物管〔2006〕23號(hào))進(jìn)行移交。
(六)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的小區(qū)，按照《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的要求或合同約定執(zhí)行。
(七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及來(lái)源
“安置小區(qū)”(新居工程)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照《成都市物價(jià)局、房管局關(guān)于貫徹實(shí)施<四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》意見(jiàn)的通知》(成價(jià)費(fèi)〔2004〕239號(hào))執(zhí)行。
1.對(duì)于不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的安置小區(qū)(新居工程)、農(nóng)村新型社區(qū)實(shí)行社區(qū)與業(yè)主自治管理模式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)根據(jù)小區(qū)管理的實(shí)際情況進(jìn)行物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算，所需費(fèi)用以業(yè)主繳納為主、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)適當(dāng)補(bǔ)貼為輔的方式解決。
2.對(duì)于符合物業(yè)管理?xiàng)l件，入住業(yè)主又自愿實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的“安置小區(qū)”(新居工程)，小區(qū)所需物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主繳交、小區(qū)經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充、區(qū)政府適當(dāng)補(bǔ)貼的方式解決。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)所經(jīng)營(yíng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益情況，結(jié)合業(yè)主家庭經(jīng)濟(jì)狀況等因素自主確定業(yè)主繳費(fèi)金額，原則上按0.10-0.30元/平方米·月繳納。
(1)入住小區(qū)的低保戶、特貧困戶、殘疾人家庭，可向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)減免應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)申請(qǐng)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的家庭，必須由業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)公示無(wú)異議后，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)批準(zhǔn)方可予以減免。減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用個(gè)人繳納部分由區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。
(2)安置小區(qū)建設(shè)所配套物業(yè)補(bǔ)貼的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家和集體所有，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，收入專(zhuān)項(xiàng)用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(3)區(qū)政府財(cái)政補(bǔ)貼期限為五年(從交付使用起計(jì)算)。
(八)維修資金繳交
1.“安置小區(qū)”應(yīng)按《成都市城市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》(市政府令103號(hào))的相關(guān)規(guī)定，其首次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存主體均為安置房的建設(shè)單位和拆遷單位。建設(shè)單位按每平方米建筑面積成本價(jià)的3%(未配備電梯)和3.5%(配備電梯)繳存，拆遷單位按每平方米建筑面積成本價(jià)的2%(未配備電梯)和2.5%(配備電梯)繳存。根據(jù)目前實(shí)際，安置房維修資金全部由區(qū)財(cái)政解交。
2.“新居工程”首次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存比例，由建設(shè)單位按物業(yè)所在地公布的每平方米建筑面積成本價(jià)的3%(未配電梯)和3.5%(配電梯)繳存，并計(jì)入土地整理成本，建設(shè)單位繳存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸小區(qū)業(yè)主所有。
3.“農(nóng)村新型社區(qū)”的房屋維修由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
(九)設(shè)立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)
小區(qū)入住率達(dá)50%以上的，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與街道、社區(qū)、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立緊密的配合機(jī)制，形成合力，共同負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)管理工作。
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