2017江蘇省物業(yè)管理條例

　　物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的合法權益。下面由學習啦小編為大家整理的2017江蘇省物業(yè)管理條例，希望大家喜歡。

　　2017江蘇省物業(yè)管理條例

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協助和監(jiān)督，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。社區(qū)居(村)民委員會應當予以協助和配合。

　　第四條縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。

　　第五條縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經費列入同級人民政府財政預算。

　　對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

　　第六條物業(yè)服務行業(yè)協會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。

　　規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

　　建設單位應當根據物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

　　第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十二條業(yè)主戶數超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

　　第十三條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十五條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　第十六條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協調解決。

　　第十七條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十九條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

　　第二十條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員;擔任業(yè)主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十二條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主委員會備案申請書;

　　(二)業(yè)主委員會委員名單;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主大會會議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十三條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

　　第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。

　　第二十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告經費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會相互協作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內與物業(yè)管理有關的社會管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)居(村)民委員會。

　　第二十七條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

　　第二十八條同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第二十九條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、協調物業(yè)應急維修服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。

　　第三十條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯席會議制度，協調處理物業(yè)管理重大事宜。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十一條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十二條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　第三十三條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協議，對前期物業(yè)服務的內容予以約定。

　　第三十四條前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。

　　第三十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。

　　配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務經營性用房的具體標準，由設區(qū)的市人民政府制定。

　　第三十六條物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。

　　物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。

　　第三十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位參加;在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單位負責管理。專業(yè)經營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。

　　本條例實施前建設的住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經營單位管理的，專業(yè)經營單位應當接收。具體實施辦法由設區(qū)的市人民政府制定。

　　專業(yè)經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。

　　第三十八條前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。

　　第三十九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)應當具備以下條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;

　　(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務以及人民防空等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

　　(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第四十條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產的原則。

　　現場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第四十一條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

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