2017福州限購(gòu)房政策
在傳統(tǒng)住房分配體制下，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)行為完全受?chē)?guó)家意志支配，這使得理論界對(duì)于個(gè)人購(gòu)房行為的研究缺乏實(shí)踐基礎(chǔ)。你們知道福州最新的限購(gòu)政策嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的2017福州限購(gòu)房政策，希望大家喜歡。
2017福州限購(gòu)房政策
對(duì)以下三種類(lèi)型居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售本市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。
1、擁有2套及以上商品住房的本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭;
2、擁有1套及以上商品住房的非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭;
3、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭。
本次福州限購(gòu)主要從需求側(cè)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，限制單個(gè)家庭買(mǎi)房數(shù)量，提供進(jìn)入五城區(qū)買(mǎi)房門(mén)檻，限制外來(lái)購(gòu)房者過(guò)度進(jìn)入福州樓市，抬高首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例和第2套商品住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例。相關(guān)調(diào)控細(xì)致此處不再熬述，對(duì)具體細(xì)則感興趣的網(wǎng)友，可以從下方閱讀原文中獲取。
調(diào)控重點(diǎn)在需求量
很多人都會(huì)問(wèn)：“福州限購(gòu)之后，房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何呢?現(xiàn)在買(mǎi)房還是未來(lái)買(mǎi)房呢?”這是大家普遍的心理。筆者通過(guò)多方了解到，此次限購(gòu)主要針對(duì)三種類(lèi)型居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售本市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。
(一)擁有2套及以上商品住房的本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭;
(二)擁有1套及以上商品住房的非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭;
(三)無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭。
從以上限購(gòu)的三類(lèi)居民家庭性質(zhì)可知，政府想通過(guò)限制房產(chǎn)集中在少數(shù)人手里，減少市場(chǎng)中的投資客;同時(shí)也通過(guò)提高外來(lái)人口在福州買(mǎi)房的門(mén)檻，來(lái)限制買(mǎi)房人口過(guò)多流入福州五城區(qū)市場(chǎng)，當(dāng)然這里面也有可能誤傷一部分剛需客戶(hù)，因?yàn)闆](méi)有滿足條件而被阻止在福州樓市之外。限購(gòu)以上三類(lèi)人，主要是從需求側(cè)做文章，降低買(mǎi)房數(shù)量和買(mǎi)房人群，讓火熱的市場(chǎng)，能夠平靜下來(lái)。
抬高商業(yè)貸款首付比例 限制部分投資客進(jìn)入市場(chǎng)
縱觀本輪國(guó)慶樓市調(diào)控，很多城市都涉及信貸政策。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次一二線房?jī)r(jià)大幅攀升，主要是因?yàn)殂y行住房按揭貸款大幅提升，最低首付只要20%，加上房貸利率經(jīng)過(guò)多輪降息已經(jīng)非常低，很多購(gòu)房者認(rèn)為不借錢(qián)買(mǎi)房就是一種虧本，在這種普遍的共識(shí)之下，全社會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)房熱，吸引各種資金和人群進(jìn)入樓市，也因此引發(fā)政府擔(dān)憂，所以也就不奇怪，各地政府會(huì)在國(guó)慶期間實(shí)行調(diào)控政策，希望給火熱樓市降溫。
福州房?jī)r(jià)上漲尾隨一線城市，在全國(guó)省份城市中名列前茅，從房天下二手房數(shù)據(jù)中心公布的8月福州二手房?jī)r(jià)報(bào)告和9月福州二手房?jī)r(jià)報(bào)告：8 月福州二手房?jī)r(jià)首次突破16000元/㎡環(huán)比大漲4.1% 和 9月福州二手房均價(jià)為17583 元/平米 環(huán)比大幅上漲6.88% 可知，8月和9月房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭很猛，漲幅都不差于一線城市和熱點(diǎn)省份城市，在這樣的形勢(shì)下，福州出臺(tái)了差別化住房信貸政策：
(一)對(duì)在本市五城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的居民家庭，擁有本市五城區(qū)戶(hù)籍的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于30%;非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于40%。
(二)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的本市五城區(qū)戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不低于40%。
對(duì)于福州五城區(qū)購(gòu)房者， 首付比例從20%抬高到30%，如果一套住宅總價(jià)150萬(wàn)，原先只要首付30萬(wàn)，限購(gòu)政策出臺(tái)之后，需要45萬(wàn)的首付，多出15萬(wàn)，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例也提高到40%，這會(huì)抬高投資客買(mǎi)房的難度，他們的資金鏈會(huì)承壓，限制了投資客買(mǎi)房的能力。對(duì)于非五城區(qū)購(gòu)房者首付比例也調(diào)整到了40%，加上前面講到的買(mǎi)房門(mén)檻設(shè)定，兩個(gè)角度限制了外來(lái)人口在福州買(mǎi)房的難度，因?yàn)楦Ｖ莸馁?gòu)房群體中，八縣人口占據(jù)很大份額，會(huì)降低福州樓市需求量。
限購(gòu)之后 福州房?jī)r(jià)會(huì)走低嗎?
從以上的分析我們知道，政府限購(gòu)政策主要是從需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控，而且我們也知道此次調(diào)控政策的背景是房?jī)r(jià)大幅上漲之下，政府無(wú)奈才出來(lái)調(diào)控，潑一下冷水，讓市場(chǎng)冷靜下。就像一列火車(chē)在高速行駛，然后列車(chē)長(zhǎng)把速度降低了，但是車(chē)輛還是會(huì)保持一定速度往前開(kāi)，因?yàn)椴⒉皇遣葎x車(chē)。房地產(chǎn)依然是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在內(nèi)需和外需都比較低迷的情況下，還需要發(fā)動(dòng)好這臺(tái)機(jī)器，以保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展。
從供給角度看，福州五區(qū)目前商品房住宅庫(kù)存不高，去化周期短，同時(shí)15年福州五區(qū)土地出讓建筑面積約150萬(wàn)平米，16年至今僅三次出讓土地，總建筑面積約50萬(wàn)平米，兩年合計(jì)約200萬(wàn)平米;而福州五區(qū)年均去化面積300萬(wàn)平，未來(lái)供應(yīng)極為有限，嚴(yán)重供不應(yīng)求，未來(lái)福州五區(qū)房?jī)r(jià)還有往上的空間。
綜合福州市場(chǎng)整體情況，筆者認(rèn)為：
此次調(diào)控政策會(huì)一定程度的影響投資性客戶(hù)，讓一些投機(jī)的資金不會(huì)過(guò)多的流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不會(huì)有大影響，某種程度上來(lái)講，也是利好，因?yàn)樵谛枨罅拷档偷那闆r下，開(kāi)發(fā)商和二手房賣(mài)家不敢隨意提價(jià)，也不會(huì)動(dòng)不動(dòng)捂盤(pán)惜售。
對(duì)于閩侯板塊，不限購(gòu)、不限貸將擠壓福州部分被限客戶(hù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)閩侯，閩侯未來(lái)量?jī)r(jià)可期。
對(duì)于買(mǎi)房者，筆者建議，可以趁著這段市場(chǎng)遲疑，政策效應(yīng)還在的時(shí)候，積極物色合適房源，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)買(mǎi)房，因?yàn)閺臍v史看，房子還是非常好的抗通脹的品種，加上城市化進(jìn)程還沒(méi)有結(jié)束，大量人口還是會(huì)聚集在福州尋求就業(yè)機(jī)會(huì)，這是一個(gè)龐大購(gòu)房群體，趨勢(shì)無(wú)法改變?；仡欉^(guò)去歷史，2010年10月10日福州市首次啟動(dòng)限購(gòu)令;2014年8月8日福建省印發(fā)樓市“新8條” 允許福廈調(diào)整限購(gòu);2014年9月22日福州市明確取消房地產(chǎn)限購(gòu);2016年10月7日福州市重新啟動(dòng)限購(gòu)。這些調(diào)控措施無(wú)非歷史大趨勢(shì)下的小波浪，無(wú)法改變房?jī)r(jià)上漲大趨勢(shì)。
福州買(mǎi)房注意事項(xiàng)
1、首先應(yīng)根據(jù)自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況量力而行
總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房群體中大部分是年輕人，收入普遍不高，積蓄也相對(duì)較少，往往都需要父母幫助并且貸款才能買(mǎi)房。需要注意的是，除了買(mǎi)房的支付首付款外，還需要應(yīng)對(duì)接下來(lái)的裝修費(fèi)用等。因此在購(gòu)房時(shí)一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況作好預(yù)算準(zhǔn)備，切忌盲目選擇。建議年輕人在決定選擇按揭時(shí)，月供額度最好不要超過(guò)當(dāng)前家庭月收入的30%，否則將會(huì)可能影響生活質(zhì)量。
2、先選位置再選戶(hù)型
關(guān)于購(gòu)買(mǎi)幾戶(hù)室，即是關(guān)于使用功能和購(gòu)房成本的平衡。買(mǎi)一室雖然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要換房;而要想買(mǎi)便宜一點(diǎn)的兩室，就要犧牲一定的便利往周邊選擇。對(duì)此，位置首先關(guān)系到實(shí)際居住的便利度，而對(duì)新婚夫婦來(lái)說(shuō)，還關(guān)系到以后孩子的入學(xué)問(wèn)題，其次關(guān)系到房屋的抗跌性。所以說(shuō)，在自身經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，最好在選定置業(yè)區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金去找合適的房源，看看自己能買(mǎi)多大的房子。
3、確定周邊5公里生活圈
確定周邊生活圈主要是有兩個(gè)原因，一是上班的時(shí)間成本賬：開(kāi)車(chē)或乘公交車(chē)的上班族，若平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車(chē)?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè)小時(shí)集中起來(lái)，連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車(chē)，或不眠不休地開(kāi)一個(gè)月車(chē)，就能體會(huì)其時(shí)間數(shù)量的可觀了;二是，生活配套的齊全性，是否有商場(chǎng)超市，買(mǎi)菜就醫(yī)是否方便等等。
4、在開(kāi)發(fā)商的選擇上，應(yīng)該選在同一地區(qū)多次成功開(kāi)發(fā)的的地產(chǎn)商
一般來(lái)說(shuō)，能夠多次成功開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，對(duì)該地區(qū)的用戶(hù)需求和環(huán)境都有著更好的定位和把握，在不斷成功的經(jīng)驗(yàn)支持下，他們的每下一次的開(kāi)發(fā)應(yīng)該都是相當(dāng)不錯(cuò)的品質(zhì)項(xiàng)目。
5、購(gòu)買(mǎi)十萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)
項(xiàng)目規(guī)模偏小，就不太可能有品質(zhì)較高的規(guī)劃和內(nèi)部配套，規(guī)模偏大的小區(qū)又會(huì)居住噪雜，也難開(kāi)發(fā)成高品質(zhì)的小區(qū)。購(gòu)買(mǎi)規(guī)模在10萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)比較適宜。
6、不一定要新房
買(mǎi)新房，固然是最好，要么房?jī)r(jià)太高，要么戶(hù)型不合適，而且大多是期房。二手房基本可以很快入住，可是老舊的問(wèn)題，還有產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)問(wèn)題，找中介比較擔(dān)心。 僅從樓體外觀的嶄新外觀上，新建房設(shè)計(jì)上比較新穎、合理的布局、低密度的私密的居住環(huán)境顯然更能滿足年輕人的審美和居住需求。二手房目前的房源供應(yīng)仍集中于老城區(qū)，樓體和戶(hù)型及配套都略顯老舊。作為年輕置業(yè)者需要重視的，新建商品房近年來(lái)逐漸由市區(qū)向周邊過(guò)渡，社區(qū)生活配套便成為一大考驗(yàn)，許多樓盤(pán)社區(qū)的生活配套甚至可以說(shuō)有名無(wú)實(shí)，這與發(fā)展完善的二手房社區(qū)相距甚遠(yuǎn)。
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