房地產(chǎn)企業(yè)所得稅如何預(yù)繳

　　最新的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳應(yīng)該怎么計(jì)算?如何進(jìn)行預(yù)繳?學(xué)習(xí)啦小編把整理好的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳相關(guān)知識分享給大家，歡迎閱讀哦!

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳如何計(jì)算

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　計(jì)算公式： (未完工的收入*15%+利潤總額)*25%

　　如果預(yù)計(jì)銷售1616.4萬元，暫不考慮本年利潤總額： 應(yīng)交所得稅=(1616.4*15%)*25%=60.615萬元

　　房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅采取季度(月)預(yù)繳，年度匯算清繳的方法繳納。但房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅，一直存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會計(jì)利潤額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤減去以前年度待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)直接按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。兩種觀點(diǎn)的存在，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳季度企業(yè)所得稅時(shí)無所適從。那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何預(yù)繳企業(yè)所得稅呢?

　　首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長，并且存在對未完工產(chǎn)品——房屋預(yù)先進(jìn)行銷售，收取預(yù)收款現(xiàn)象。因此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。毛利額顧名思義應(yīng)當(dāng)是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的余額，即還沒有減去期間費(fèi)用和稅金及附加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)還必須考慮當(dāng)期實(shí)際利潤問題。如果季度內(nèi)有完工產(chǎn)品收入和其他收入并且產(chǎn)生了實(shí)際利潤額，而僅按照預(yù)計(jì)毛利額預(yù)繳企業(yè)所得稅，明顯少繳了企業(yè)所得稅，因此，季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額應(yīng)包含季度利潤額。

　　其次，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表〉等報(bào)表的通知》(國稅函[2008]44號)規(guī)定，“利潤總額”填報(bào)會計(jì)制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤額等。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)利潤額，只是月(季)預(yù)繳所得稅的計(jì)稅依據(jù)“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。

　　再其次，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知》(國稅函[2008]635號)規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)》第4行“利潤總額”修改為“實(shí)際利潤額”，填報(bào)按會計(jì)制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函[2008]635號文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，是完全可以沖減實(shí)際利潤額的。

　　綜合以上理由，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會計(jì)利潤額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤減去以前年度的待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳

　　根據(jù)稅法規(guī)定，按月(季)預(yù)繳企業(yè)所得稅，是企業(yè)的法定義務(wù)，監(jiān)督企業(yè)據(jù)實(shí)申報(bào)預(yù)繳，是稅務(wù)部門日常管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的特殊行業(yè)，因開發(fā)銷售周期長、運(yùn)作環(huán)節(jié)多、會計(jì)核算和涉稅處理復(fù)雜，稅務(wù)機(jī)關(guān)對其企業(yè)所得稅預(yù)繳的監(jiān)管難度相比其他行業(yè)更大，而由于制度漏洞給企業(yè)預(yù)繳帶來的疑難問題值得關(guān)注和探討。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳適用政策概況

　　當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理適用文件主要包括以下幾個(gè)：

　　1、2008年開始實(shí)施的新企業(yè)所得稅法及實(shí)施細(xì)則;

　　2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號);

　　3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知》(國稅函[2008]635號)。

　　4、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱新31號)。

　　另外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號，以下簡稱舊31號)中部分稅務(wù)事項(xiàng)處理規(guī)定在新31號文件中予以修改和調(diào)整，但尚未明令全文廢止。

　　綜合上述主要文件，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳適用政策要點(diǎn)如下：

　　1、中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，不論內(nèi)資、外資企業(yè)，均需按統(tǒng)一規(guī)定和辦法預(yù)繳企業(yè)所得稅。

　　2、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳。

　　3、企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月(季)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。計(jì)稅毛利率分15%、10%、5%、3%的四檔下限標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、月(季)度納稅申報(bào)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得的預(yù)售收入按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤，填列《企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)》第4行“實(shí)際利潤額”欄。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳制度執(zhí)行中部分疑難問題

　　盡管近年來房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理制度不斷修改、補(bǔ)充和完善，但目前仍有部分規(guī)定不明朗、不清晰，導(dǎo)致政策執(zhí)行過程有爭議、執(zhí)行結(jié)果有差異。這樣既削減了稅收政策的嚴(yán)肅性，也給征納稅雙方均帶來較大困擾。主要疑點(diǎn)和難點(diǎn)問題有：

　　1、預(yù)繳方式能否采取除按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)預(yù)繳之外的方式。

　　企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，“企業(yè)分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳;按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，該納稅年度內(nèi)不得隨意變更。”可見，按月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳應(yīng)當(dāng)是最基本的預(yù)繳方式。國稅函[2008]299號文件中對未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入規(guī)定的計(jì)稅方法，也是針對據(jù)實(shí)預(yù)繳方式企業(yè)而言。新31號文第九條明確對銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入計(jì)稅方法作出類似規(guī)定，這是否意味著只要有未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，就需按據(jù)實(shí)預(yù)繳方式申報(bào)?

　　2、預(yù)繳期利潤能否彌補(bǔ)以前年度虧損。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅相關(guān)管理辦法中，未提及這個(gè)問題。但國稅函[2008]635號文對企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表填報(bào)說明中，明確“實(shí)際利潤額”的核算口徑為按會計(jì)制度核算的利潤總額扣除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入。如此是否意味房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳期利潤能夠彌補(bǔ)以前年度虧損?

　　3、預(yù)繳期當(dāng)期應(yīng)納稅所得額如何計(jì)算。

　　新31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。關(guān)于計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許扣除的項(xiàng)目，此條款中未予明確。舊31號文中則明確“……扣除相關(guān)期間費(fèi)用、營業(yè)稅及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”，而在江蘇省國稅局針對新31號文補(bǔ)充下發(fā)的蘇國稅發(fā)[2009]79號文中，指出“……允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。”那么，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額允許扣除項(xiàng)目究竟包括哪幾項(xiàng)?

　　4、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入是否作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)。

　　新31號文件中對該問題未明確提及。舊31號文中明確規(guī)定不可以，只有至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，才能將其作為這三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。但是，蘇國稅發(fā)[2009]79號文第七條明確規(guī)定，“2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)”。

　　5、少預(yù)繳企業(yè)所得稅是否具有法律責(zé)任。

　　少預(yù)繳企業(yè)所得稅的法律責(zé)任問題，在近幾年出臺的所得稅管理文件中均未涉及。追溯至《國家稅務(wù)總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對偷稅行為如何認(rèn)定問題的復(fù)函》(國稅函[1996]8號)，明確指出，“預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到企業(yè)的一個(gè)會計(jì)年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計(jì)算出來，平時(shí)在預(yù)繳中無論是按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納所得稅的問題。因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款是不應(yīng)作為偷稅處理。”在《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]593號)中明確指出，“對納稅人未按規(guī)定的繳庫期限預(yù)繳所得稅的，應(yīng)視同滯納行為處理，除責(zé)令其限期繳納稅款外，同時(shí)按規(guī)定加收入滯納金。”但是，這十多年前的規(guī)范性文件在新征管法實(shí)施后是否仍舊生效呢?

　　上述爭議問題，屬于預(yù)繳過程中的不可回避的顯性問題，實(shí)際操作中還存在若干易生歧義的涉稅細(xì)節(jié)問題，對問題的不同理解和處理的不同方法，無疑會影響企業(yè)月(季)度預(yù)繳行為和納稅水平。