二手房市場前景分析

二手房市場前景分析

　　隨著城市建設(shè)步伐的加快，越來越多的人加入到購房大軍。為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了二手房市場前景分析，歡迎參閱。

　　二手房市場前景分析篇一

　　1、用戶消費規(guī)模及同比增速：通過對過去連續(xù)五年中國市場二手房行業(yè)用戶消費規(guī)模及同比增速的分析，判斷二手房行業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模和成長性，并對未來五年的用戶消費規(guī)模增長趨勢做出預(yù)測，該部分內(nèi)容呈現(xiàn)形式為“文字敘述+數(shù)據(jù)圖表(柱狀折線圖)”。

　　2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從多個角度(1-3個)，對二手房行業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)進行分類，并給出每一類細分產(chǎn)品和服務(wù)的用戶消費規(guī)模和在行業(yè)中的占比，幫助客戶在整體上把握二手房行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu);該部分內(nèi)容呈現(xiàn)形式為“文字敘述+數(shù)據(jù)圖表(餅狀圖)”。

　　3、市場分布：從用戶的地域分布和消費能力等因素，來分析二手房行業(yè)的市場分布情況，并對消費規(guī)模較大的重點區(qū)域市場的消費情況進行分析，包括該區(qū)域的消費規(guī)模、消費特點、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等;該部分內(nèi)容呈現(xiàn)形式為“文字敘述+數(shù)據(jù)圖表(表格、餅狀圖)”。

　　4、用戶研究：主要研究用戶的消費行為，包括用戶關(guān)注的產(chǎn)品因素、購買頻率、購買渠道、市場格局

　　本報告主要以市場份額為指標來分析二手房行業(yè)的競爭格局，對細分產(chǎn)品和服務(wù)也給出同樣的市場份額指標和競爭格局分析，同時根據(jù)市場份額和市場影響力對主流企業(yè)進行競爭群組劃分，并分析各競爭群組的特征;此外，通過分析主流企業(yè)的戰(zhàn)略動向、投資動態(tài)和新進入者的投資熱度、市場進入策略等，來判斷二手房行業(yè)未來競爭格局的變化趨勢。

　　標桿企業(yè)

　　對標桿企業(yè)的研究一直是中經(jīng)視野研究報告的核心和基礎(chǔ)，因為標桿企業(yè)相當(dāng)于行業(yè)研究的樣本，所以，一定數(shù)量標桿企業(yè)的發(fā)展動態(tài)，很大程度上，反映了一個行業(yè)的主流發(fā)展趨勢。本報告精心選取了二手房行業(yè)規(guī)模較大且最具代表性的5-10家標桿企業(yè)進行調(diào)查研究，包括每家企業(yè)的基本情況、產(chǎn)品體系、經(jīng)營數(shù)據(jù)、技術(shù)優(yōu)勢、發(fā)展動向等內(nèi)容。本報告也可以按照客戶要求，調(diào)整標桿企業(yè)的選取數(shù)量和選取方法。

　　投資機會

　　本報告對二手房行業(yè)投資機會的研究分為一般投資機會研究和特定項目投資機會研究，一般投資機會主要從細分產(chǎn)品、區(qū)域市場、產(chǎn)業(yè)鏈等角度進行分析評估，特定項目投資機會主要針對二手房行業(yè)擬在建并尋求合作的項目進行調(diào)研評估。

　　二手房市場前景分析篇二

　　2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)依然是眾多媒體關(guān)注的焦點。隨著城市發(fā)展步伐的加快，許多原來住在市中心的家庭都將面臨成為拆

　　遷戶的可能，而拆遷后，政府補貼的拆遷款遠遠不夠在原居住區(qū)購買新房的要求。于是，中介、二手房市場被再一次推上了風(fēng)口浪尖。但是，二手房市場目前還處在一個發(fā)展時期，不是很成熟，于是，盡管這個市場容量很大，有價無市的局面也處處可見。

　　1、賣方市場

　　從國家加快開放激活二手房市場的政策來看，可以說二手房市場的發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的。就拿筆者所在城市的二手房市場來說，潛力也是相當(dāng)大的。據(jù)調(diào)查目前市內(nèi)約有70%以上的職工擁有屬于自己的成套住房，其中約有50%希望能夠“以舊換新、以劣換優(yōu)、以遠換近，以小換大”。

　　另外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的階段惟發(fā)展，舊城區(qū)很難再見到待開發(fā)的閑置土地，也就無從談起新房的建設(shè)發(fā)售。于是這里幾乎就會成為二手房市場的天下。而隨著時間的推移，二手房將會全面取代新房成為主流。這樣的演變規(guī)律會在全國所有的城鎮(zhèn)發(fā)生。

　　2、買方市場

　　從國家的住房政策來看，是按照收入級差劃分，即：高收入階層引導(dǎo)購買商品房，而一小部分處于貧困線的居民租住廉租房，而購買經(jīng)濟適用房及二手房就成為絕大部分中低收入階層解決住房問題的主要途徑，但是，經(jīng)濟適用房開發(fā)量很有限，于是，二手房就成為最合適的選擇。個體戶、無業(yè)人員，這部分人長期被排斥在福利分房之外，購買不起商品房，居住條件水平又低的，只好尋求二手房。年輕下崗職工，這部分人到了結(jié)婚年齡，卻下崗、離崗，根本買不起新房，只好到二手房市場解決居住問題。當(dāng)然，還有少部分是投資型購房者，這部分人將購二手房作為一條投資渠道，他們看中的是二手房戶型小，易出租，易出手的優(yōu)勢。

　　3、二手房市場存在的障礙

　　就目前而言，二手房的交易還存在許多障礙和問題。第一、二手房市場信息溝通不暢，大量的買賣雙方信息無法通過網(wǎng)絡(luò)化處理，或者信息的發(fā)布形式比較單一，難以形成直觀、感性的認識;第二、稅費負擔(dān)沉重，政府在二手房交易稅費方面的優(yōu)惠太少，營業(yè)稅、個稅使得業(yè)主賣舊買新的成本加大;第三、二手房按揭貸款難，銀行要求放貸條件較高，資信審查很嚴格;而且對于缺乏擔(dān)保的二手房抵押更是難上加難。以筆者所在城市為例，交易一套普通二手房買賣雙方合計應(yīng)支付的最高稅費占評估價的8.075%，如果是貸款那就更多，而二手房按揭也比較困難，銀行為了降低風(fēng)險將二手房按揭交給極少的幾家中介公司來辦理，對于購房者來說無疑又加大了成本。第四、二手房交易手續(xù)繁瑣、辦理效率低、發(fā)證工作緩慢也是影響二手房市場正常運作的重要原因。尤其是對于那些產(chǎn)權(quán)、交易分開的城市，辦理一套二手房手續(xù)需要提交的資料足以讓買賣雙方卻步。第五、服務(wù)體系不完善，不夠人性化。

　　4、需求戶型

　　據(jù)調(diào)查顯示，地理位置方面，近九成的購房者會選擇交通便利且周圍商業(yè)環(huán)境較好的二手房;大約八成的購房者會選擇有完善的醫(yī)療條件和好的教育環(huán)境的二手房;七成的購房者會選擇有必要的生活設(shè)施的二手房;六成的購房者會選擇地價升值潛力大的。

　　二手房：房屋價錢方面，每平方米2600元到3400元的二手房最為搶手，占到調(diào)查人數(shù)的八成;房屋面積方面，55一印平方米的二手房占有較大優(yōu)勢。

　　5、中介市場

　　隨著中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場也步入了快車道。今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動，房地產(chǎn)中介公司也不再是單一為賣方服務(wù)，更多的要對消費者即購房者負責(zé)，充當(dāng)著“中間入”這一角色。目前，二手房中介市場潛力巨大，行業(yè)投入門檻低，造成大量謀求短期利益的小型個體戶公司給市場造成負面影響，但是隨著政府相關(guān)部門對該行業(yè)的整頓管理，將進一步加速行業(yè)整合，使缺乏實力的小公司面臨淘汰，最終形成幾家大公司鼎立的局面。

　　據(jù)資料統(tǒng)計，在購買二手房的消費者中，大約八成的人買二手房時需要中介，只有近一成的人買二手房時不需要中介。約六成的人認為通過中介可以有更多的選擇，以上表明，二手房交易大多數(shù)人得靠中介，所以，在二手房市場尚不成熟階段，有必要借助管理手段來規(guī)范中介市場，通過競爭，讓一些規(guī)模大的、誠信度高的中介公司脫穎而出，并定期在媒體上公布這些誠信中介，從而給買房人更多的安全保證。

　　6、政府部門、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)三方聯(lián)動激活市場

　　積極培育房地產(chǎn)中介市場，推動中介、流通、服務(wù)組織和信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，進一步簡化房改房上市審批手續(xù)，取消不必要的審批和原產(chǎn)權(quán)單位蓋章的程序，把審查與方便房改房上市有機結(jié)合起來;在保障機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)的前提下，合理確定交易收費標準：改進工作作風(fēng)，簡化交易過戶、權(quán)屬登記手續(xù)，全面提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7、實行“二手房”交易資金托管制度

　　首先，今后買賣雙方當(dāng)事人不論直接交易，還是通過中介公司交易，都可將交易資金存在房地產(chǎn)交易中心指定專用帳戶上，存錢或取錢在雙方確認的基礎(chǔ)上可隨時進行，托管資金，不計利息，不收手續(xù)費。

　　其次，當(dāng)買方將資金存入賬戶后，經(jīng)核實開具《資金托管憑證》，雙方憑《托管憑證》、《身份證》及房地產(chǎn)交易過戶單填寫《資金托管支取憑證》辦理托管資金取款，隨后才能領(lǐng)取房產(chǎn)交易文件。

　　二手房市場前景分析篇三

　　(1)新政的效果將持續(xù)至少1年。從以往的數(shù)據(jù)來看，特別是從07年四季度開始的地產(chǎn)政策，致使全國二手房市場從08年一季度起進入了調(diào)整期，直至09年一季度，全國各地二手房市場量價齊跌。07年地產(chǎn)政策的效果期持續(xù)了一年左右。此次新國十條的調(diào)整力度和決心是非常之大，政府表明，遏止地產(chǎn)價格的飛速上漲將作為一個長期政策持續(xù)下去。

　　(2)二手房的成交量將會持續(xù)低位運行，但進一步下降的空間有限。

　　雖然政策短期抑制了部分購房需求，但是從整體看，剛性的購房需求依然存在。市場的短期觀望并不能消除需求的存在，且隨著調(diào)控的深入，房價的進一步下跌，較多房源的性價比逐步提高，一部分購房需求會入市，對成交量起到支撐作用。

　　(3)二手房價格將繼續(xù)小幅回落

　　首先，均價的下跌將會略晚于成交量，先量后價。在成交量出現(xiàn)反復(fù)，開始逐步企穩(wěn)，均價將會繼續(xù)小幅下降。其次，均價的降幅將在15%左右較為實際。由于前期上漲過快，市場購買力的漲幅遠低于房價的漲幅，超過購買力的部分將得到釋放，從整體看，二手房地段的稀缺性和不可復(fù)制性決定價格不會出現(xiàn)暴跌的局面，部分之前漲幅偏大、擁有炒作概念的區(qū)域價格將會出現(xiàn)較大幅度的下跌。

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