玩賺財(cái)富用銀行的錢(qián)賺錢(qián)

2003年10月的一天，我看到位于陸家嘴(行情論壇)的一幢16層小高層住宅，第9層有一個(gè)單元要轉(zhuǎn)讓。那是一室一廳的小戶(hù)型，約50個(gè)平方米，房主開(kāi)出的價(jià)格是29萬(wàn)。我心算了一下，當(dāng)場(chǎng)決定買(mǎi)下房子。2004年10月6日，在靜安區(qū)南京西路CBD處，我看到一個(gè)酒店式公寓，中介開(kāi)價(jià)94萬(wàn)，我又一次毅然買(mǎi)下。
三年來(lái)，房產(chǎn)泡沫之說(shuō)甚囂塵上，房?jī)r(jià)上漲，高價(jià)房房租卻在下跌，很多稍有積蓄的白領(lǐng)都在觀望中。我這樣干脆地買(mǎi)下房子，很多人有疑問(wèn)是理所當(dāng)然。
把握全局作出決策
敢買(mǎi)房子，決不是一時(shí)沖動(dòng)，而是出于對(duì)財(cái)經(jīng)形勢(shì)的全局把握而做出的理性行為。
上海作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的火車(chē)頭，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，連續(xù)11年GDP保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2003年全國(guó)的GDP增長(zhǎng)速度是8.9%，而上海是11.8%，高出全國(guó)平均水平約2個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)的外商直接投資（FDI）連續(xù)三年增長(zhǎng)，估計(jì)2004年達(dá)到600億，比2003年增長(zhǎng)11%以上。資本密度的提高使得資產(chǎn)進(jìn)一步膨脹。與此同時(shí)，在資本項(xiàng)目對(duì)外開(kāi)放的預(yù)期下，上海的金融中心地位無(wú)疑會(huì)帶來(lái)更多的金融資本和高級(jí)金融人才，加強(qiáng)浦東陸家嘴金融集中地的能級(jí)。因此，更多的資本和更多優(yōu)秀人士的注入，會(huì)強(qiáng)有力地拉動(dòng)地區(qū)的房屋租賃。

我詳細(xì)比較過(guò)目前市場(chǎng)上適合個(gè)人投資理財(cái)?shù)耐顿Y品種，對(duì)各個(gè)投資品種的邊際收益做過(guò)分析比較。比如，比較大陸A股、香港股票和上海房產(chǎn)投資三者之間的現(xiàn)金回報(bào)率：假設(shè)把A股市場(chǎng)所有股票看成一只股票，其價(jià)值為A股市值，將所有股票的現(xiàn)金紅利之和作為這只股票的現(xiàn)金收益，就會(huì)得出這只股票的現(xiàn)金回報(bào)率約為 1%，低于銀行定期存款；而同樣方法求得的香港股市的現(xiàn)金收益率是3%左右；如果把上海房地產(chǎn)作為一只股票看待，在不計(jì)算資本利得的情況下，其收益率在 5%左右。
當(dāng)然，對(duì)同一項(xiàng)投資，要對(duì)回報(bào)率，安全性和流動(dòng)性三大指標(biāo)具體權(quán)衡。如信托產(chǎn)品的收益雖然超過(guò)5%，但流動(dòng)性不好，當(dāng)然信托產(chǎn)品也有好的。投資重點(diǎn)考慮的是，首先是否安全，其次是否賺錢(qián)，用多長(zhǎng)時(shí)間賺錢(qián)。比較來(lái)說(shuō)，2003年100萬(wàn)元的房子一個(gè)月可以帶來(lái)5萬(wàn)元的收入，如果把這100萬(wàn)元投資于信托產(chǎn)品，收獲4萬(wàn)元；而100萬(wàn)元投資于股票，可能僅僅收到1萬(wàn)元。在相對(duì)優(yōu)勢(shì)比較上，房產(chǎn)仍然存在優(yōu)勢(shì)。
關(guān)注細(xì)節(jié)謹(jǐn)慎選擇
經(jīng)濟(jì)中觀局勢(shì)綜合分析之后，更重要的是把投資理財(cái)具體到一件具體的事上。上海金融界高級(jí)經(jīng)理辦公地點(diǎn)集中在CBD的金融大廈，我買(mǎi)的兩處房子恰在金融大廈背后，只需步行10分鐘。
我曾經(jīng)在一家大型金融機(jī)構(gòu)做過(guò)經(jīng)理，了解金融類(lèi)經(jīng)理人的習(xí)性。一天平均工作10個(gè)小時(shí)，壓力和效率是他們生活的主要內(nèi)容，所以對(duì)他們來(lái)說(shuō)，找一個(gè)離辦公室很近的“宿舍”，遠(yuǎn)比在郊區(qū)有大單元更實(shí)用。

金融投資業(yè)務(wù)的高強(qiáng)度特點(diǎn)，使這個(gè)行業(yè)成為年輕人的天堂，他們的流動(dòng)性比較高，這是他們選擇租房的重要原因。另外，他們對(duì)房子的隱秘性、安全性要求很高，在多層和高層之間，他們偏好高層。
當(dāng)然，從高層的自然屬性上說(shuō)，投資高層的另外一個(gè)原因是：在陸家嘴這樣的地方，市容建設(shè)和動(dòng)遷工程隨時(shí)都可能發(fā)生。高層樓房的人口密度更高，拆遷時(shí)結(jié)構(gòu)需要爆破，動(dòng)遷成本更高。所以，相對(duì)于高層，低層更容易成為拆遷的對(duì)象。如果周?chē)牡蛯佣疾鹆耍瑩Q成綠地等公用設(shè)施了；高層的保留，恰恰由于其環(huán)境的改善，而增加了價(jià)值。
在看樓的時(shí)候，我特意乘坐了電梯，發(fā)現(xiàn)電梯是兩年前剛換的；并且，在電梯的銘牌上，還認(rèn)真地記錄著上次維護(hù)的時(shí)間，下次檢修的時(shí)間。這很重要，一旦把自己房屋出租的對(duì)象定為高級(jí)經(jīng)理人，如果有其他條件都一模一樣的兩棟樓，自然要選擇電梯運(yùn)行正常且性能良好的那個(gè)，這是“顧客”的需要。
信托產(chǎn)品的投資回報(bào)率是5%，上海市房租平均都是房屋價(jià)值的5%左右。占據(jù)這樣的地理優(yōu)勢(shì)，我把自己擬投資目標(biāo)的房產(chǎn)的租金回報(bào)率設(shè)定為6%，凡是低于6%的回報(bào)率的不予考慮（這不是絕對(duì)的）。因此，在投資房產(chǎn)時(shí)，對(duì)目前租金行情和未來(lái)租金走勢(shì)要非常清楚。預(yù)計(jì)租金為2,000元/月，一年以10個(gè)月計(jì)算，則是2萬(wàn)，則預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)是：20,000／6%，即33.33萬(wàn)，即使把2萬(wàn)元的裝修費(fèi)用算進(jìn)去，30萬(wàn)買(mǎi)房子也是很合算的。
如果付不了現(xiàn)金，還可以向銀行貸款買(mǎi)房再出租。銀行貸款的年利率是5.04%，房子出租的年利率是6%。這樣，又可從銀行套取0.96%的套利空間?？梢哉f(shuō)，借銀行的錢(qián)賺錢(qián)，本身就是一個(gè)很賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。

用銀行的錢(qián)去賺錢(qián)
拿銀行的錢(qián)去賺錢(qián)，從投資理財(cái)?shù)慕嵌热タ矗蝗绻愕馁Y產(chǎn)回報(bào)率高于你的融資成本的話(huà)，你就盡可能地去銀行借錢(qián)，利用杠桿掙錢(qián)。
在目前利率的水平下，房產(chǎn)是相對(duì)較好的投資產(chǎn)品，但風(fēng)險(xiǎn)也不小。上海房產(chǎn)在過(guò)去的三年里，年收益率沒(méi)有低于15%的。房地產(chǎn)的收益率主要由資產(chǎn)回報(bào)率和租金回報(bào)率組成。上海房租的年回報(bào)率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說(shuō)，上海房地產(chǎn)資產(chǎn)年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因?yàn)榘唇依适?%以下，因此通過(guò)運(yùn)用銀行貸款與市場(chǎng)利率之間的套利，賺取利差可達(dá)15%。
銀行的錢(qián)有助于你的自有資金發(fā)揮四兩拔千斤的效果，大大提升你的自有資金回報(bào)率，獲得遠(yuǎn)超越市場(chǎng)平均收益率的回報(bào)。
還是以房產(chǎn)為例，在過(guò)去的三年里，上海房?jī)r(jià)平均每年上漲15%，也就是說(shuō)三年前，70萬(wàn)元買(mǎi)的房子，現(xiàn)在可能價(jià)值上漲到105萬(wàn)元。如果三年后以105萬(wàn)元拋出手上的房產(chǎn)，所獲得的毛利是35萬(wàn)元左右，扣除稅收及費(fèi)用，獲利30萬(wàn)元。此外，三年來(lái)的房租回報(bào)率按5%算，約在10萬(wàn)元左右。加在一起，三年來(lái)，你的房產(chǎn)收益約在40萬(wàn)元。
如果當(dāng)初你是全部自己付清房款70萬(wàn)元，三年的房產(chǎn)收益約在40萬(wàn)元。也就是說(shuō)，你三年后回報(bào)率約是60%，年回報(bào)率是20%。

如果你當(dāng)初是從銀行獲得70%的按揭貸款，你自付資金只是21萬(wàn)元，加上稅費(fèi)等也就在23萬(wàn)元左右。這與你目前所獲得的收益40萬(wàn)元相比，你的自有資金回報(bào)率接近200%！也就說(shuō)，你用23萬(wàn)元錢(qián)，在三年內(nèi)賺到了約40萬(wàn)元，你的年回報(bào)率在60%！——3倍于你全額付款的投資回報(bào)，或者理解為用70萬(wàn)可以買(mǎi)三套同樣的房產(chǎn)，利潤(rùn)可以做到3倍。
在目前中國(guó)的金融條件下，銀行對(duì)個(gè)人和中小企業(yè)(行情論壇)貸款是很?chē)?yán)格的，也就是說(shuō)個(gè)人和中小企業(yè)是很難從銀行獲得貸款的，比如說(shuō)對(duì)中小企業(yè)，有質(zhì)押資產(chǎn)是不夠；至于個(gè)人信用貸款，也只有物業(yè)抵押是可以的，而且只能抵押50%。從整個(gè)社會(huì)的融資成本上來(lái)看，以物業(yè)的方式，從銀行貸款融資成本是最低的。這從另外一個(gè)方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)的價(jià)值。因?yàn)槟壳暗纳鐣?huì)平均借款利率（15%左右）高于按揭貸款利率（6%左右）。只要能貸到款且資金能夠得到使用，在很大程度上就獲得了套利機(jī)會(huì)。也就是說(shuō)，現(xiàn)在能從銀行貸到款，你就已經(jīng)是贏家了。
借銀行的錢(qián)去掙錢(qián)是一種權(quán)利，不是任何人都能的，比如說(shuō)沒(méi)有一定的資金量，就沒(méi)有這個(gè)權(quán)利。銀行永遠(yuǎn)是嫌貧愛(ài)富的。用銀行的錢(qián)去買(mǎi)房是一種權(quán)利，不是所有的人都有的。權(quán)利就是有價(jià)值的，這里的權(quán)利是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的權(quán)利。
總之，能夠從銀行借錢(qián)去買(mǎi)房或者創(chuàng)業(yè)，是一種權(quán)利。獲得這種權(quán)利，就有掙錢(qián)的可能。沒(méi)有這種權(quán)利，你連這種可能都沒(méi)有，或者說(shuō)小了許多。
所以，借銀行的錢(qián)去掙錢(qián)吧。