玩賺財富用銀行的錢賺錢

2003年10月的一天，我看到位于陸家嘴(行情論壇)的一幢16層小高層住宅，第9層有一個單元要轉(zhuǎn)讓。那是一室一廳的小戶型，約50個平方米，房主開出的價格是29萬。我心算了一下，當場決定買下房子。2004年10月6日，在靜安區(qū)南京西路CBD處，我看到一個酒店式公寓，中介開價94萬，我又一次毅然買下。
三年來，房產(chǎn)泡沫之說甚囂塵上，房價上漲，高價房房租卻在下跌，很多稍有積蓄的白領都在觀望中。我這樣干脆地買下房子，很多人有疑問是理所當然。
把握全局作出決策
敢買房子，決不是一時沖動，而是出于對財經(jīng)形勢的全局把握而做出的理性行為。
上海作為長三角經(jīng)濟的火車頭，經(jīng)濟基礎堅實，連續(xù)11年GDP保持兩位數(shù)增長，2003年全國的GDP增長速度是8.9%，而上海是11.8%，高出全國平均水平約2個百分點。中國的外商直接投資（FDI）連續(xù)三年增長，估計2004年達到600億，比2003年增長11%以上。資本密度的提高使得資產(chǎn)進一步膨脹。與此同時，在資本項目對外開放的預期下，上海的金融中心地位無疑會帶來更多的金融資本和高級金融人才，加強浦東陸家嘴金融集中地的能級。因此，更多的資本和更多優(yōu)秀人士的注入，會強有力地拉動地區(qū)的房屋租賃。

我詳細比較過目前市場上適合個人投資理財?shù)耐顿Y品種，對各個投資品種的邊際收益做過分析比較。比如，比較大陸A股、香港股票和上海房產(chǎn)投資三者之間的現(xiàn)金回報率：假設把A股市場所有股票看成一只股票，其價值為A股市值，將所有股票的現(xiàn)金紅利之和作為這只股票的現(xiàn)金收益，就會得出這只股票的現(xiàn)金回報率約為 1%，低于銀行定期存款；而同樣方法求得的香港股市的現(xiàn)金收益率是3%左右；如果把上海房地產(chǎn)作為一只股票看待，在不計算資本利得的情況下，其收益率在 5%左右。
當然，對同一項投資，要對回報率，安全性和流動性三大指標具體權衡。如信托產(chǎn)品的收益雖然超過5%，但流動性不好，當然信托產(chǎn)品也有好的。投資重點考慮的是，首先是否安全，其次是否賺錢，用多長時間賺錢。比較來說，2003年100萬元的房子一個月可以帶來5萬元的收入，如果把這100萬元投資于信托產(chǎn)品，收獲4萬元；而100萬元投資于股票，可能僅僅收到1萬元。在相對優(yōu)勢比較上，房產(chǎn)仍然存在優(yōu)勢。
關注細節(jié)謹慎選擇
經(jīng)濟中觀局勢綜合分析之后，更重要的是把投資理財具體到一件具體的事上。上海金融界高級經(jīng)理辦公地點集中在CBD的金融大廈，我買的兩處房子恰在金融大廈背后，只需步行10分鐘。
我曾經(jīng)在一家大型金融機構做過經(jīng)理，了解金融類經(jīng)理人的習性。一天平均工作10個小時，壓力和效率是他們生活的主要內(nèi)容，所以對他們來說，找一個離辦公室很近的“宿舍”，遠比在郊區(qū)有大單元更實用。

金融投資業(yè)務的高強度特點，使這個行業(yè)成為年輕人的天堂，他們的流動性比較高，這是他們選擇租房的重要原因。另外，他們對房子的隱秘性、安全性要求很高，在多層和高層之間，他們偏好高層。
當然，從高層的自然屬性上說，投資高層的另外一個原因是：在陸家嘴這樣的地方，市容建設和動遷工程隨時都可能發(fā)生。高層樓房的人口密度更高，拆遷時結構需要爆破，動遷成本更高。所以，相對于高層，低層更容易成為拆遷的對象。如果周圍的低層都拆了，換成綠地等公用設施了；高層的保留，恰恰由于其環(huán)境的改善，而增加了價值。
在看樓的時候，我特意乘坐了電梯，發(fā)現(xiàn)電梯是兩年前剛換的；并且，在電梯的銘牌上，還認真地記錄著上次維護的時間，下次檢修的時間。這很重要，一旦把自己房屋出租的對象定為高級經(jīng)理人，如果有其他條件都一模一樣的兩棟樓，自然要選擇電梯運行正常且性能良好的那個，這是“顧客”的需要。
信托產(chǎn)品的投資回報率是5%，上海市房租平均都是房屋價值的5%左右。占據(jù)這樣的地理優(yōu)勢，我把自己擬投資目標的房產(chǎn)的租金回報率設定為6%，凡是低于6%的回報率的不予考慮（這不是絕對的）。因此，在投資房產(chǎn)時，對目前租金行情和未來租金走勢要非常清楚。預計租金為2,000元/月，一年以10個月計算，則是2萬，則預計房價是：20,000／6%，即33.33萬，即使把2萬元的裝修費用算進去，30萬買房子也是很合算的。
如果付不了現(xiàn)金，還可以向銀行貸款買房再出租。銀行貸款的年利率是5.04%，房子出租的年利率是6%。這樣，又可從銀行套取0.96%的套利空間?？梢哉f，借銀行的錢賺錢，本身就是一個很賺錢的買賣。

用銀行的錢去賺錢
拿銀行的錢去賺錢，從投資理財?shù)慕嵌热タ?；如果你的資產(chǎn)回報率高于你的融資成本的話，你就盡可能地去銀行借錢，利用杠桿掙錢。
在目前利率的水平下，房產(chǎn)是相對較好的投資產(chǎn)品，但風險也不小。上海房產(chǎn)在過去的三年里，年收益率沒有低于15%的。房地產(chǎn)的收益率主要由資產(chǎn)回報率和租金回報率組成。上海房租的年回報率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說，上海房地產(chǎn)資產(chǎn)年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因為按揭利率是6%以下，因此通過運用銀行貸款與市場利率之間的套利，賺取利差可達15%。
銀行的錢有助于你的自有資金發(fā)揮四兩拔千斤的效果，大大提升你的自有資金回報率，獲得遠超越市場平均收益率的回報。
還是以房產(chǎn)為例，在過去的三年里，上海房價平均每年上漲15%，也就是說三年前，70萬元買的房子，現(xiàn)在可能價值上漲到105萬元。如果三年后以105萬元拋出手上的房產(chǎn)，所獲得的毛利是35萬元左右，扣除稅收及費用，獲利30萬元。此外，三年來的房租回報率按5%算，約在10萬元左右。加在一起，三年來，你的房產(chǎn)收益約在40萬元。
如果當初你是全部自己付清房款70萬元，三年的房產(chǎn)收益約在40萬元。也就是說，你三年后回報率約是60%，年回報率是20%。

如果你當初是從銀行獲得70%的按揭貸款，你自付資金只是21萬元，加上稅費等也就在23萬元左右。這與你目前所獲得的收益40萬元相比，你的自有資金回報率接近200%！也就說，你用23萬元錢，在三年內(nèi)賺到了約40萬元，你的年回報率在60%！——3倍于你全額付款的投資回報，或者理解為用70萬可以買三套同樣的房產(chǎn)，利潤可以做到3倍。
在目前中國的金融條件下，銀行對個人和中小企業(yè)(行情論壇)貸款是很嚴格的，也就是說個人和中小企業(yè)是很難從銀行獲得貸款的，比如說對中小企業(yè)，有質(zhì)押資產(chǎn)是不夠；至于個人信用貸款，也只有物業(yè)抵押是可以的，而且只能抵押50%。從整個社會的融資成本上來看，以物業(yè)的方式，從銀行貸款融資成本是最低的。這從另外一個方面強調(diào)了物業(yè)的價值。因為目前的社會平均借款利率（15%左右）高于按揭貸款利率（6%左右）。只要能貸到款且資金能夠得到使用，在很大程度上就獲得了套利機會。也就是說，現(xiàn)在能從銀行貸到款，你就已經(jīng)是贏家了。
借銀行的錢去掙錢是一種權利，不是任何人都能的，比如說沒有一定的資金量，就沒有這個權利。銀行永遠是嫌貧愛富的。用銀行的錢去買房是一種權利，不是所有的人都有的。權利就是有價值的，這里的權利是市場實現(xiàn)價值的權利。
總之，能夠從銀行借錢去買房或者創(chuàng)業(yè)，是一種權利。獲得這種權利，就有掙錢的可能。沒有這種權利，你連這種可能都沒有，或者說小了許多。
所以，借銀行的錢去掙錢吧。