餐飲店鋪選址技巧
餐飲店鋪選址技巧
在餐廳連鎖店選址的過程中,必須對所選定的潛在地址的相關(guān)因素進(jìn)行詳細(xì)的分析。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開餐飲店鋪選址技巧，希望能幫到你。
餐飲店鋪選址技巧
第一，商業(yè)集中區(qū)域
必須靠近大中型商場或其附近的十字路口，變通方便.進(jìn)出便利，人流量大
其體位置應(yīng)面臨大街門前有停車位
餐飲店門頭和大型廣告牌亮化條件好可視程度高
主要目標(biāo)市場客源量(其計(jì)算方法為所在區(qū)域日均人流量×人流就餐比倒×擬建餐飲店市場份額)要大于餐飲店保本餐位利用率的日均人次
餐飲店店面周圍同等規(guī)格的餐飲店數(shù)量不應(yīng)超過三家，餐飲店消費(fèi)環(huán)境、產(chǎn)品風(fēng)味和經(jīng)營風(fēng)格要與競爭對手明顯區(qū)別開來
第二，大中型辦公區(qū)域
大型辦公區(qū)域包括高中檔寫字樓、辦公樓，金融大廈、商貿(mào)大樓、大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)比較集中的區(qū)域。若在這些地方選址，具體操作時要把握四個注意事項(xiàng)：
要靠近l～2個大樓或直接在大樓一層，以保證客流量。經(jīng)市場調(diào)查可爭取的客源量(其計(jì)算方法為：點(diǎn)位常住辦公人口×日外出就餐人數(shù)比例×擬建餐飲店市場份額)要大干餐飲店保本餐位利用率的日均人次
必須交通便利。主要目標(biāo)市場顧客的步行距商應(yīng)在15～20分鐘或3-4個街區(qū)，門前最好有停車位
餐飲店店面周圍有其他高中檔餐飲店的，其數(shù)量不宜超過3個。餐飲店裝修主題和環(huán)境、經(jīng)營風(fēng)味必須與競爭對手有明顯區(qū)別。否則不宜在此選址
所選地點(diǎn)的可視程度高，門面開間寬度不應(yīng)少于80米，能安裝大型廣告牌，1ooo米范圍內(nèi)能看得請楚
第三，商品房居民區(qū)
能夠購買商品房的居民大多是中等收人以上的家庭，包括高中檔商品房居民小區(qū)、別墅區(qū)、公寓樓等。中檔舒適型和高檔豪華型餐飲店都可在此選址。中檔餐飲店如在這些地方選址，重點(diǎn)要把握三個細(xì)節(jié)：
要把握小區(qū)人口總量和市場分割。在商品房居民小區(qū)的外出就餐顧客總量中，高檔餐飲店的客源一般占15%～20%左右，中擋餐飲店一般占50%左右，大眾低檔餐飲店一般占30%左右。私人付款消費(fèi)，多數(shù)人還是比較節(jié)省的。因此，中檔餐飲店若在此選址，其目標(biāo)市場客源量(其計(jì)算方法為：小區(qū)人口總數(shù) x 月外出用餐人口比例 x 50% ÷ 30 x 擬建餐飲店市場份額)要大干餐飲店保本餐位利用率的人均日次。
具體位置應(yīng)選在小區(qū)進(jìn)出口、公寓樓一層或附近500米左右的臨街十字路口.進(jìn)出方便，步行20分鐘以內(nèi)即可到達(dá)
要避免市場競爭過于激烈。一個小區(qū)的總?cè)丝谑怯邢薜模绻炔惋嫷甑臄?shù)量過多.就不宜在此選址，以防過度競爭.造成兩敗俱傷。
餐飲店鋪選址的環(huán)保問題
新規(guī)1 選址不對中止發(fā)照
今年，凡是申請新開飲食行業(yè)，工商部門受理后會及時告知環(huán)保部門，由環(huán)保部門先對申請者的經(jīng)營場地進(jìn)行評估，如果環(huán)保部門認(rèn)為經(jīng)營場地不適合開辦飲食行業(yè)，或者認(rèn)為申請者的排煙降噪等環(huán)保措施不達(dá)標(biāo)，工商部門將中止發(fā)照，改變過去先照后證的做法，大大減少了不合格餐飲行業(yè)產(chǎn)生的油煙噪音危害。僅今年前2個月，工商部門就函告環(huán)保部門新建餐飲項(xiàng)目664戶，收到環(huán)保部門答復(fù)633戶，同意選址的有493戶，不同意選址的有146戶。
新規(guī)2 “污染”餐廳暫緩轉(zhuǎn)手
記者了解到，對于取得了營業(yè)執(zhí)照、但在經(jīng)營過程中沒有達(dá)到環(huán)保要求，受市民投訴較多的飲食店檔，工商、環(huán)保部門在監(jiān)管過程中也實(shí)行聯(lián)動。
今年前兩個月，環(huán)保部門向工商部門函告了68家環(huán)保有問題的餐飲業(yè)戶，工商部門在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中及時對其進(jìn)行鎖定，暫緩他們辦理變更登記手續(xù)，防止其轉(zhuǎn)手經(jīng)營。對前2個月內(nèi)已辦理變更登記的152戶餐飲業(yè)戶，工商部門則及時函告環(huán)保部門，以便環(huán)保部門加強(qiáng)日常監(jiān)管。對于無照經(jīng)營的餐飲業(yè)戶則依法進(jìn)行取締。前兩個月，工商部門共查處取締無證照餐飲業(yè)戶222戶。
餐飲店鋪選址的注意事項(xiàng)
規(guī)避政策風(fēng)險
面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購買了北京CBD區(qū)域一個很有名氣的樓盤底商打算長期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購買的商鋪所在樓盤是住宅立項(xiàng)，原本是限制餐飲行業(yè)在此營業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門審批后，到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的。
購買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號文”對住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳，而無論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬徺I的商鋪是住宅立項(xiàng)，已經(jīng)被明令禁止不得開設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營業(yè)執(zhí)照了。
通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過硬”
或許人們會發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件，隨時都面臨被查封的危險。
除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì)，是否具備燃?xì)?、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個真實(shí)的例子。我有一個姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對即將開業(yè)的世界**酒店的底商，看完后便很快買了下來，并租給了某餐飲公司。但后來發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時間和精力。
這個例子告訴我們什么呢?無論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項(xiàng)目的全部信息，包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費(fèi)用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
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