關(guān)于房地產(chǎn)公司合理化建議書

關(guān)于房地產(chǎn)公司合理化建議書

　　房地產(chǎn)公司在我們當代十分普遍，在工作中，我們可以提出合理化的建議書。學習啦小編為大家精心準備了給房地產(chǎn)公司建議書，歡迎大家前來閱讀。

　　房地產(chǎn)公司合理化建議書篇一

　　在今天這個房地產(chǎn)遍地開花的時代。物業(yè)形態(tài)層出不窮，產(chǎn)品不斷翻新。從最初的筒子樓到現(xiàn)在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫字樓、社區(qū)商鋪、商業(yè)街、SHOPINGMAILL等等。產(chǎn)品形態(tài)多樣，那么對于開發(fā)企業(yè)來說，拿到某塊土地以后做什么產(chǎn)品，怎么做?困惑著各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層們。房地產(chǎn)大鱷可以憑借著自己雄厚的實力，豐富的開發(fā)經(jīng)驗，健全的部門配備降低風險開拓市場。而作為一些新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，怎么辦?本人結(jié)合近年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)建議如下，如有不妥還望斧正。

　　房地產(chǎn)開發(fā)總體來講分為五步：第一步，土地獲得;第二步，規(guī)劃設計;第三步，項目招標，施工建設;第四步，項目銷售;第五步，竣工入住。

　　第一步 土地獲得。

　　自改革開放以來，特別是20xx-20xx年5月之前，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，市場需求激增，開發(fā)企業(yè)只要能夠拿到土地，就能賺到錢。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量的囤積土地，只要有地就賣，即使最后無錢開發(fā)，倒賣土地也能獲得豐厚的回報。但是自2005年開始國家連續(xù)兩次的宏觀調(diào)控，市場上一些物業(yè)出現(xiàn)了空置，房產(chǎn)出現(xiàn)滯銷，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金短缺，項目無法正常開發(fā)下去。越來越的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始謹慎拿地。

　　那么在土地獲得階段怎樣規(guī)避風險呢?

　　開發(fā)企業(yè)首先要成立一個市場開發(fā)部，由開發(fā)部進行土地信息收集，現(xiàn)場踏勘，區(qū)域規(guī)劃了解，公建配套調(diào)研，對市場信息進行初判，分析市場。對地塊進行SWOT分析，對當?shù)胤慨a(chǎn)市場、房產(chǎn)政策、投資環(huán)境等進行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項，及能否調(diào)整。了解建安成本、政府收費項目和具體情況，作成本分析，估算利潤空間。從而確定是否購買土地。

　　市場開發(fā)部人員構(gòu)成：銷售部2-3人、工程部1人、主管會計1人、專業(yè)市場調(diào)研員2人。

　　確定購買某幅土地以后，由銷售部、工程部、財務部對該地塊進行深判。

　　銷售部參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。區(qū)域市場調(diào)研。通過市場調(diào)研對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議報公司高層討論確定。

　　工程部、財務部根據(jù)公司高層決議進行方案設計和成本預算。三部門共同合作根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏，報公司高層討論確定。制定可行性分析報告一份。

　　如果公司資金不足，可以進行前期項目招商，由法務代表起草合作方案，簽署并實施。辦公室主任(開發(fā)部主任)進行前期的關(guān)系維護，及各種證件的辦理。制定投標書，進行競爭對手分析，報公司高層確定土地價格上限，價格敏感性分析，制定出價戰(zhàn)術(shù)。

　　掛牌拍賣，摘牌獲得土地。法務協(xié)助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點坐標、用地條件。財務繳納政府凈收益、契稅、交易費。

　　辦公室依據(jù)開發(fā)節(jié)奏進行各種證件的辦理工作。

　　以上是項目開發(fā)的初始階段，有開發(fā)經(jīng)驗的公司及有自己的開發(fā)部的房地產(chǎn)公司可以自己進行市場調(diào)研和分析。如果沒有專業(yè)的團隊，可以聘請專業(yè)的市場調(diào)研公司進行市場調(diào)研。市場調(diào)研費用行規(guī)為總標底的千分之二至千分之五，標底很小的傭金不能低于10萬元。

　　第二步 規(guī)劃設計

　　土地獲得以后，銷售部策劃部兩個部門要密切配合，對土地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場作一次深入詳細的市場調(diào)研，分析市場各類房產(chǎn)的現(xiàn)有體量、未來一年內(nèi)市場建設體量、土地放量。對房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷售情況進行調(diào)研分析。走訪當?shù)胤慨a(chǎn)同行、當?shù)叵嚓P(guān)政府部門、路邊隨即調(diào)研等了解當?shù)厝说纳盍晳T、喜好，了解當?shù)匚幕?，了解項目所在地的歷史變革等。通過一系列的市場調(diào)研分析，確定項目定位(高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè))、產(chǎn)品定位(獨棟別墅、聯(lián)派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經(jīng)濟適用房等)、宣傳推廣方式定位。提出項目設計建議，報公司討論。確定方案，工程部根據(jù)公司高層會議精神，聯(lián)系設計單位，進行設計出圖。銷售部、工程部、策劃部對藍圖進行會審，對于部分施工工藝比較復雜或者不符合公司意圖部分進行修改。最終確定藍圖。

　　由銷售部、策劃部、工程部、財務部共同協(xié)商確定項目開發(fā)節(jié)奏。銷售部、策劃部根據(jù)市場分析，做項目入市計劃表一份。內(nèi)容包括：宣傳推廣節(jié)點，項目銷售節(jié)點，開發(fā)周期建議。做前期營銷策劃方案，確定項目的VI系統(tǒng)及公司的CI系統(tǒng)。明確推廣思路和推廣方式，報公司高層確認。

　　房地產(chǎn)公司合理化建議書篇二

　　近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方

　　出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。

　　因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在擴大農(nóng)村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

　　一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)(包括合伙自建)。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關(guān)證件;假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務機關(guān)申請辦理稅務登記或不能按規(guī)定如實申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關(guān)很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關(guān)對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

　　涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務部門從規(guī)劃、建設等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。

　　稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關(guān)沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依

　　靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即

　　卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

　　二、對加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

　　(一)開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策;二是從法律法規(guī)政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用;三是完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。一方面，要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù);另一方面，要在稅務部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進一步加強農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

　　(二)深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設服務部、村支兩委和地方稅務機關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

　　(三)建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關(guān)按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準價格計稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準價格(售房均價)，稅務機關(guān)有權(quán)以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務部門在對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負進行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

　　(四)針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準問題癥結(jié)，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實準確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設計圖紙進行備案，當?shù)囟悇账鶉栏駥徍寺?lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，并實時根據(jù)市場價進行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關(guān)口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

　　(五)加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關(guān)追究刑事責任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發(fā)揮其震懾效應，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。