對房地產(chǎn)公司的管理建議范文

對房地產(chǎn)公司的管理建議范文

　　房地產(chǎn)業(yè)作為新興朝陽產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，合理的建議有利于房地產(chǎn)公司的發(fā)展。對房地產(chǎn)公司的建議有哪些呢?下面是的對房地產(chǎn)公司的建議資料，歡迎閱讀。

　　對房地產(chǎn)公司的建議

　　近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅速，如何加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理，已經(jīng)成為各方都關(guān)注的話題。本文針對目前轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問題，就如何規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)行為，及時、真實地反映企業(yè)財務(wù)情況，進(jìn)行有效的監(jiān)督和預(yù)警，降低管理風(fēng)險，提出部分建議。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動包括土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營。這些經(jīng)濟(jì)活動是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算的主要內(nèi)容。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點(diǎn)來看，該行業(yè)需要資金量大，經(jīng)營周期長，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營方式多樣。其主要特點(diǎn)有：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)工期長、投資大，多數(shù)工程要跨年度完成。此外，該類企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大，并存在跨區(qū)域經(jīng)營。

　　2、多種經(jīng)營與混業(yè)經(jīng)營并存。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè);既有房屋銷售，又涉及物業(yè)管理服務(wù)。

　　3、銷售經(jīng)營方式多樣。表現(xiàn)為分期收款銷售、委托代理銷售、會員制銷售等等。如部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或者名義上的代建房。

　　4、預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的重要方式。沒有預(yù)收賬款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就無法進(jìn)行再投入，也談不上快速發(fā)展。預(yù)收房款、售樓花等是主要方式。

　　5、財務(wù)管理要求高，資金收支渠道多樣。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于資金調(diào)配的需要，經(jīng)常在不同的金融機(jī)構(gòu)多頭開戶，同時，由于其經(jīng)營過程較為復(fù)雜，對財務(wù)管理的要求也相對較高。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在帳務(wù)處理中存在的問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)核算時，其信息質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合可比性、一貫性等基本原則的要求，以正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況;在確認(rèn)和計量時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循配比原則、權(quán)責(zé)發(fā)生制等原則，以真實反映企業(yè)的財務(wù)收支情況。在成本核算方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其自身經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，成本費(fèi)用核算多采用分批法進(jìn)行，這要求企業(yè)在核算時要合理確定成本計算對象，并將開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途分類，確定成本項目，其次是劃清各種費(fèi)用的界限，以正確歸集、分配開發(fā)項目的成本。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在帳務(wù)處理中存在如下問題：

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算中存在的主要問題：

　　1、成本費(fèi)用重復(fù)入賬。個別企業(yè)利用建安工程施工復(fù)雜、項目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)特點(diǎn)，重復(fù)列支費(fèi)用。如企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

　　2、利用預(yù)算造價虛增單位成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價和銷售面積的乘積金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在一年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期不能及時取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。有的房地產(chǎn)企業(yè)便利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位每平方米的計劃預(yù)算造價，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　3、開發(fā)成本中混入非銷售項目成本。有的房地產(chǎn)開發(fā)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”;有的房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本直接混入項目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

　　4、虛列銷售費(fèi)用。有的大量列支銷售人員工資;通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿;將超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等。

　　5、發(fā)票取得不盡規(guī)范。有的企業(yè)利用虛開、代-開-發(fā)-票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得額。不符合規(guī)定發(fā)票如會議費(fèi)、考察費(fèi)、差旅費(fèi)等，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費(fèi)用方面存在較多的問題。另外，取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑證也不符合規(guī)定，如企業(yè)單位開具行政事業(yè)單位發(fā)票;村委會開具農(nóng)、林、牧發(fā)票等。

　　6、收入與支出不相匹配。有的企業(yè)對跨時間、跨地域滾動開發(fā)房地產(chǎn)項目，人為的將應(yīng)由以后開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用記入已完工的開發(fā)項目;自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用全部由出售房屋承擔(dān)，造成成本結(jié)轉(zhuǎn)不實等。

　　7、超標(biāo)準(zhǔn)列支利息支出。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多，部分企業(yè)未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾?，而是將其作為財?wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)在收入核算中存在的問題：

　　1、預(yù)提費(fèi)用大額長期掛賬，任意調(diào)節(jié)利潤。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計制度中對預(yù)提費(fèi)用的掛帳時間沒有明確規(guī)定，企業(yè)為了達(dá)到利潤逐年遞增跡象，利用“預(yù)提費(fèi)用”掛帳金額來調(diào)節(jié)成本，形成調(diào)節(jié)利潤的“蓄水池”。

　　2、以商品房抵工程款、抵貨款，不計收入。由于企業(yè)出現(xiàn)資金緊張、售房困難及其他原因時，便將現(xiàn)有的商品房用作抵工程款、抵貨款，形成雙方不計收入，不申報納稅。

　　3、結(jié)轉(zhuǎn)收入不及時，大額資金往來掛帳。房地產(chǎn)企業(yè)對當(dāng)年銷售樓座或商品房預(yù)收的款項匯入往來科目，任意進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，調(diào)節(jié)企業(yè)收入和利潤。

　　4、完工項目不結(jié)利，企業(yè)損益不實。鑒于房地產(chǎn)利用開發(fā)項目大量需跨年度完成的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在將完工與施工項目混淆，不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本、填報收入等現(xiàn)象，形成企業(yè)損益不實，稅收入庫滯后。

　　三、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　　1、通過日常巡查和納稅評估，加大地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算和政策執(zhí)行方面的輔導(dǎo)，督導(dǎo)企業(yè)健全和規(guī)范財務(wù)核算，采取查賬征收方式，真實體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀，并幫促企業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行納稅申報。對屢查屢犯、財務(wù)核算確實不健全的企業(yè)，要按規(guī)定進(jìn)行稅款征收。

　　2、建立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的基本情況，主要包括投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計竣工時間、施工單位等;根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務(wù)部門報送，從房源上控管。

　　3、嚴(yán)格政策界限，強(qiáng)化成本管理?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現(xiàn)虛開、代開、人為加大成本費(fèi)用現(xiàn)象的發(fā)生。抓住幾個關(guān)鍵：一是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格比，分配計算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，使利潤在不同價位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡;二是工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗收報告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計稅成本;三是建筑工程支出真實性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價指導(dǎo)價，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因。

　　4、加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)作。加大與國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門房地產(chǎn)開發(fā)信息交換力度;爭取政府支持，定期召開房地產(chǎn)管理聯(lián)合工作會議，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)及項目管理，強(qiáng)化日常信息交流和情況通報，形成有效的稅源控管體系;

　　5、關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。從立項開始關(guān)注開發(fā)的幾個重點(diǎn)環(huán)節(jié)：立項報批環(huán)節(jié)、項目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個環(huán)節(jié)發(fā)生的時點(diǎn)，針對每個環(huán)節(jié)適時采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實地核查確認(rèn)完工時點(diǎn)，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。

　　6、國、地稅聯(lián)手管理。從辦證到年終的匯算清繳、項目結(jié)束后的最終清算由國、地稅共同完成，對一些共性的環(huán)節(jié)共同把關(guān)，看其國、地稅收入申報是否同步，特別是對施工企業(yè)業(yè)務(wù)的真實性，由地稅協(xié)助調(diào)查核實，對企業(yè)存在的違法問題共同采取控票、保全等稅收管理措施，達(dá)到對房地產(chǎn)業(yè)一體化管理的目的。

　　7、強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅收管-理-員要利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，必須依法嚴(yán)肅處理，對故意偷逃稅行為應(yīng)加大處罰力度，規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理。