青島最大社區(qū)

青島最大社區(qū)

　　今天學(xué)習(xí)啦小編發(fā)現(xiàn)青島有個(gè)大社區(qū)，據(jù)說(shuō)從頭走到尾要用20分鐘，而且治安極好。現(xiàn)在就跟著小編的步伐，一起探訪這個(gè)起到最大社區(qū)吧!

　　青島大社區(qū)探訪

　　2006年，綠城在李滄東部拿地開(kāi)發(fā)，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，建成將是容納5萬(wàn)人居住的超級(jí)社區(qū)，2008年首批房源開(kāi)盤(pán)價(jià)格僅6000多元，直到今天該樓盤(pán)還有大批房源不斷推出，價(jià)格已經(jīng)翻番;2009年7月，大棗園、南嶺舊村地塊被拍賣(mài)，如今變身為中南世紀(jì)城，業(yè)主將達(dá)到 8000余戶，開(kāi)發(fā)商自建6公里長(zhǎng)的公路;時(shí)代城樓盤(pán)總戶數(shù)13620戶，開(kāi)發(fā)商建了 9所幼兒園，3所中學(xué)，前身是上王埠、東王埠、桃園社區(qū)村莊;2005年魯信長(zhǎng)春花園開(kāi)始銷(xiāo)售，主體建筑由100棟樓組成，配備車(chē)位超過(guò)5000個(gè)……

　　青島大社區(qū)發(fā)展10年，真正成熟大社區(qū)3處，在這里，居委會(huì)只管這1個(gè)社區(qū)，依然忙不過(guò)來(lái)，可以說(shuō)是最大的居委會(huì)。百通馨苑社區(qū)居委會(huì)、福林苑社區(qū)居委會(huì)都是這樣的 ，1個(gè)居委會(huì)就是一個(gè)社區(qū)，這在以前不可想象。以前幾個(gè)小區(qū)才有個(gè)居委會(huì)。

　　從2000年到現(xiàn)在，青島市區(qū)戶數(shù)超過(guò)2500戶，居民超過(guò)7000人的大社區(qū)至少11個(gè)。這些大社區(qū)主要集中在李滄區(qū)、原四方區(qū)和市北區(qū)。尤其是李滄區(qū)，前幾年由于舊村舊城改造較多，大社區(qū)林立。以百通馨苑為例，一共7個(gè)區(qū)，多次開(kāi)盤(pán)，從1期步行到7期需要走20分鐘。小區(qū)一共有5000多戶，從2005年便開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，房?jī)r(jià)輕松翻番。

　　最大小區(qū)1個(gè)小區(qū)、5萬(wàn)人、5個(gè)公園

　　綠城是進(jìn)入青島較早的外來(lái)大鱷。2006年年初，綠城來(lái)到李滄東部，拿下占地4100畝、總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米的地塊。200萬(wàn)平方米可以建成1萬(wàn)套百平方米的房子。如此規(guī)模的樓盤(pán)震驚當(dāng)時(shí)的島城樓市。“當(dāng)時(shí)樓市并不火爆，房?jī)r(jià)也很低。李滄區(qū)當(dāng)?shù)厝嘶径加蟹孔?，很難想象這么多商品房怎么賣(mài)出去 。”如今已經(jīng)是黃島區(qū)一家房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理的陳欣目睹了綠城理想之城的首次開(kāi)盤(pán)。

　　“2006年拿地以后，綠城沉寂了2年。2007年一整年沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，售樓處開(kāi)放以后一直在積累客戶。當(dāng)時(shí)去周邊，道路很窄，周邊配套也沒(méi)跟上，當(dāng)然房?jī)r(jià)也便宜。直到2008年多次傳出要開(kāi)盤(pán)的消息，終于在8月份前后開(kāi)盤(pán)了，價(jià)格6000多元。”陳欣說(shuō)道，“那時(shí)候覺(jué)得價(jià)格不低，沒(méi)買(mǎi)。誰(shuí)能想到，現(xiàn)在都賣(mài)到1.3萬(wàn)元/平方米 ，而且很多搶房的。”

　　普通樓盤(pán)分期開(kāi)盤(pán)，每次房源只有幾百套，只有幾棟樓，綠城李滄項(xiàng)目每期都有另外的樓盤(pán)名，房源甚至上千套。一期叫藍(lán)庭，建筑面積23萬(wàn)平米，1100戶，38棟樓，有花園洋房、高層小高層和商業(yè)等業(yè)態(tài)形式。二期分為御園、綠園、西子公寓。二期有三個(gè)組團(tuán)，御園共591戶，綠園有1558戶，西子公寓共744戶。三期藍(lán)岸北臨金水路，項(xiàng)目總占地44500平方米，總建面53087平方米，分為E、F兩個(gè)組團(tuán)。

　　普通樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間大多不會(huì)超過(guò)兩年，拿地7年后，綠城還在瘋狂銷(xiāo)售，而且房源仍很充足，價(jià)格飛漲。2008年8月2日，一期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格6000多元;二期2011年1月22日開(kāi)盤(pán)，并于2011年4月23日加推房源，二期御園2011年5月開(kāi)盤(pán)，藍(lán)岸2011年11月12日開(kāi)盤(pán)，藍(lán)岸南區(qū)2012年10月開(kāi)盤(pán)。今年10月13日綠城最新房源誠(chéng)園開(kāi)盤(pán)，2小時(shí)銷(xiāo)售6億元，價(jià)格1.3萬(wàn)元/平方米。

　　10月21日，記者查詢市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站資料發(fā)現(xiàn)，綠城理想之城是2000年以來(lái)青島市區(qū)最大的樓盤(pán)。2008年首次開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，綠城項(xiàng)目周邊可以說(shuō)一片荒蕪，如今緊鄰世園會(huì)，地鐵口便在附近，拓寬后的道路便利。如果一個(gè)樓盤(pán)配有一處公園，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑吸引力很大。作為超級(jí)小區(qū)，綠城項(xiàng)目配建了5個(gè)公園。乍一看，數(shù)量很大，但仔細(xì)一看，這個(gè)小區(qū)可容納5萬(wàn)人，平均1萬(wàn)人1個(gè)公園。小區(qū)共規(guī)劃了5個(gè)主題公園，其中最大的一個(gè)公園是位于項(xiàng)目中心位置，占地有4萬(wàn)平方米的中心公園。小區(qū)的每一期建筑是相對(duì)獨(dú)立和封閉的，實(shí)行人車(chē)分流，同時(shí)創(chuàng)造短距離步行社區(qū)，業(yè)主不用坐車(chē)，步行5分鐘至10分鐘就可以到達(dá)中心公園、商業(yè)中心、學(xué)校 、寫(xiě)字樓。

　　如何保證5萬(wàn)人正常的生活需求?記者從市規(guī)劃局了解到，整個(gè)小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，寫(xiě)字樓和星級(jí)酒店。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃方面，博物館、展覽館、休閑公園、購(gòu)物中心、風(fēng)情商業(yè)步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓、以及電影院等商業(yè)配套一應(yīng)俱全;此外還規(guī)劃建設(shè)有10所學(xué)校 、11處健康咨詢中心，尤其是四點(diǎn)半學(xué)校 、社區(qū)食堂和青島最大、最高端的頤樂(lè)學(xué)院等完善生活配套，可以滿足業(yè)主的大部分需求。

　　“同一個(gè)小區(qū)，購(gòu)房?jī)r(jià)格能差一倍，這在普通小區(qū)是很難出現(xiàn)的，只有這種大社區(qū)。開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)了，可以說(shuō)見(jiàn)證了樓市的火爆和慘淡。綠城接下來(lái)還會(huì)有房源推出，還有商業(yè)配套等，接下來(lái)的兩年，這個(gè)樓盤(pán)還會(huì)活躍在新房市場(chǎng)上。”青島風(fēng)景樓盤(pán)市場(chǎng)總監(jiān)張百忍在接受記者采訪時(shí)說(shuō)道。

　　出手不凡開(kāi)發(fā)商自建大通道

　　李滄區(qū)最新出現(xiàn)的3個(gè)超級(jí)社區(qū)名稱相似，都是“城”，第3個(gè)城是時(shí)代城。2010年8月27日，青島市國(guó)土資源管理局正式發(fā)布公告，對(duì)李滄區(qū)上王埠、東王埠、桃園社區(qū)村莊改造項(xiàng)目實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)。查閱當(dāng)時(shí)的招標(biāo)公告，足以讓開(kāi)發(fā)商們顫抖，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅總戶數(shù)13620戶，開(kāi)發(fā)周期是6年。“如此規(guī)模的項(xiàng)目，普通開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，得找實(shí)力派大鱷開(kāi)發(fā)建設(shè) 。”膠州寶龍城市廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)魏斌向記者介紹說(shuō)。果不其然，知名房企嘉凱城最終成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商。

　　時(shí)代城樓盤(pán)也是目前唯一一處被黑龍江路和青銀高速橫穿的樓盤(pán)，兩條道路將項(xiàng)目分為東、中、西三大塊。為了解決1萬(wàn)多戶業(yè)主的購(gòu)物、教育等問(wèn)題，時(shí)代城在“城”中打造18萬(wàn)平方米的商業(yè)街區(qū)，其相當(dāng)于三個(gè)海信廣場(chǎng)的面積。教育方面，在社區(qū)內(nèi)配備了10所教育機(jī)構(gòu)，包括7所幼兒園和3所中學(xué)(包含1所九年一貫制學(xué)校)。值得注意的是，小區(qū)內(nèi)還配置了教堂、圖書(shū)館、慢跑道等人文設(shè)施。

　　另外，這個(gè)“城”里還規(guī)劃有中國(guó)北部最大的市政公園，總面積相當(dāng)于三個(gè)五四廣場(chǎng)，由森林公園、水景公園、山地公園三部分組成。

　　該樓盤(pán)去年第一次開(kāi)盤(pán)，首推11棟樓，其中包括5棟18層，3棟21層，1棟24層，2棟25層，價(jià)格是6000多元/平方米。如此充足的房源，吸引了數(shù)千人到售樓處看房。

　　在市南區(qū)工作的程霞是小區(qū)1萬(wàn)多業(yè)主中的一名。“不敢看小區(qū)規(guī)劃圖平面圖，一大片全是房子。已經(jīng)不是幾號(hào)樓幾號(hào)樓的問(wèn)題了 ，小區(qū)分好幾塊，我是首期業(yè)主。小區(qū)最邊的兩端，步行需要二十分鐘左右。1萬(wàn)多戶，不知道將來(lái)孩子上小學(xué)是否會(huì)遇到難題。”程霞向記者介紹說(shuō)。

　　2009年7月份的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)在市公共資源大廳舉行。參與此次拍賣(mài)會(huì)的人們不會(huì)想到，這場(chǎng)普通的拍賣(mài)會(huì)將誕生又一個(gè)超級(jí)社區(qū)，3年后一個(gè)“城”出現(xiàn)了 。在這次拍賣(mài)會(huì)上，中南控股集團(tuán)以1498元/平方米樓面地價(jià)、總價(jià)20.25億拍得李滄區(qū)大棗園、南嶺舊村改造項(xiàng)目，命名中南世紀(jì)城。大棗園、南嶺舊村改造項(xiàng)目是本市確定的2008年重點(diǎn)兩改項(xiàng)目之一。根據(jù)當(dāng)時(shí)的拍賣(mài)公告，規(guī)劃用地約93.05萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積181.85萬(wàn)平方米，項(xiàng)目平均容積率2.47。

　　如此規(guī)模的地塊，需拆遷住宅面積約17.8萬(wàn)平方米，非住宅面積約16.5萬(wàn)平方米，涉及拆遷村莊居民2477戶，其中新建安置住宅面積33.5萬(wàn)平方米，并配建215套經(jīng)濟(jì)適用房。整個(gè)項(xiàng)目涉及到李滄東部西部的諸多村莊，累計(jì)受益居民將達(dá)到8000余戶。

　　拿地以后，中南控股集團(tuán)子公司青島海灣新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主干道只有重慶路，商住區(qū)建成后肯定不能滿足居民的需要，所以他們建設(shè)了一條連接金水路和湘潭路的南北大通道。建成后的文昌路全長(zhǎng)6公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車(chē)道，一期工程(金水路至唐山路段，長(zhǎng)2.4公里)。

　　經(jīng)過(guò)兩年的銷(xiāo)售，中南世紀(jì)城的房?jī)r(jià)也由6000多元漲到了現(xiàn)在的8000元。為了滿足業(yè)主需求，根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)設(shè)30班中學(xué)一所;48班小學(xué)兩所，并配建共 57班幼兒園三所。商業(yè)包括社區(qū)市場(chǎng)，超市，金融郵電，便民店和酒店，派出所等公共服務(wù)設(shè)施。商業(yè)街樞紐地段設(shè)計(jì)了下沉式會(huì)所，以下沉式廣場(chǎng)的形式統(tǒng)領(lǐng)兩條商業(yè)街，成為社區(qū)的公共客廳。商業(yè)街還配備百貨超市、電器數(shù)碼超市等大型賣(mài)場(chǎng)。

　　規(guī)模巨大

　　一區(qū)步行到七區(qū)得20分鐘

　　目前青島市區(qū)比較成熟的大社區(qū)是百通馨苑、福林苑、百通花園和魯信長(zhǎng)春花園。2005年，百通馨苑一期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格5000多元/平方米，如今二手房?jī)r(jià)格是1.1萬(wàn)/平方米。直到2008年這個(gè)小區(qū)的新房才銷(xiāo)售完畢，4年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)了7個(gè)分區(qū)，一共 5000戶，容納了一萬(wàn)多人。

　　10月21日，小區(qū)雙星物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前小區(qū)住戶有4900多戶，加上網(wǎng)點(diǎn)一共5000多戶，入住率達(dá)到90%以上，小區(qū)公交站有4個(gè)。百通馨苑一區(qū)、二區(qū)屬一期，建于2005年，三區(qū)、四區(qū)屬二期 ，建于2006年，五區(qū)、六區(qū)屬三期 ，建于2007年，七區(qū)建于2008年。

　　在嶗山區(qū)工作的云偉是該小區(qū)三期業(yè)主。“小區(qū)現(xiàn)在很成熟了，2007年的時(shí)候，交通也是不方便，購(gòu)物等商業(yè)配套也欠缺?，F(xiàn)在好多了 ，李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也開(kāi)業(yè)了，非常近，小區(qū)房?jī)r(jià)也很受益，漲了很多。但小區(qū)大了也有一些不好的地方，比方說(shuō)從1區(qū)步行到7區(qū)得20分鐘左右。開(kāi)車(chē)的話，上下班時(shí)間，在小區(qū)里得周轉(zhuǎn)10多分鐘，遇上點(diǎn)意外情況，可能還要更久一些。大社區(qū)當(dāng)時(shí)配建的停車(chē)位不太夠，這么多車(chē)，經(jīng)常有搶車(chē)位的現(xiàn)象，也發(fā)生過(guò)糾紛。”云偉向記者介紹說(shuō)。

　　去年，住在六區(qū)的劉先生車(chē)胎被扎，懸賞1萬(wàn)元找目擊者，就是因?yàn)橥＼?chē)難問(wèn)題。目前，整個(gè)小區(qū)的停車(chē)位多數(shù)售出或者租出去了 。另外，上下班時(shí)間，小區(qū)里的上班族也有壓力。“幸好有些公交車(chē)是始發(fā)站，但擠公車(chē)還是很正常的。上班時(shí)間，小區(qū)幾個(gè)公交站牌幾乎都人滿為患，上班族太多了。”業(yè)主李先生說(shuō)道。

　　梁澤濤是百通馨苑小區(qū)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)是雙星物業(yè)。提起如此規(guī)模小區(qū)的物業(yè)管理，梁經(jīng)理最頭疼的是運(yùn)營(yíng)成本高，工作人員工資上漲后支出太大。具體說(shuō)，小區(qū)有13個(gè)出入口，物業(yè)聘了近100個(gè)保安。“小區(qū)規(guī)模很大，每個(gè)保安如果巡視一圈，需要兩個(gè)小時(shí) ，這個(gè)工作量是吃不消的。所以我們讓保安負(fù)責(zé)各個(gè)不同的區(qū)域，各個(gè)出入口都有負(fù)責(zé)人。”梁經(jīng)理說(shuō)道，“管理了這么多年，我們已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)了 ?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)費(fèi)是0.7元，比周邊新小區(qū)、樓盤(pán)都要低?，F(xiàn)在人工費(fèi)占支出的80% 以上，由于人員需求量大，經(jīng)常還要招人。”

　　為何不通過(guò)正規(guī)途徑提高一下物業(yè)費(fèi)?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，梁經(jīng)理說(shuō)出了心聲，“小區(qū)業(yè)主5000戶，組織業(yè)主大會(huì)非常不容易，前幾年也組織過(guò)。不過(guò)，還好，我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取率超過(guò)95%，入住率高，業(yè)主素質(zhì)比較高。每個(gè)季度收取物業(yè)費(fèi)，從月初收到月尾，業(yè)主多。我們有專門(mén)的人收取物業(yè)費(fèi)，而且設(shè)置了4個(gè)物業(yè)辦公室，這也是方便管理。小區(qū)業(yè)主可以選擇就近的辦公室去交物業(yè)費(fèi)。”

　　社區(qū)居民關(guān)系處理方面，百通馨苑小區(qū)有專門(mén)的居委會(huì)，百通馨苑社區(qū)居委會(huì)。梁經(jīng)理告訴記者，小區(qū)雖然居民較多，但彼此關(guān)系很融洽，有糾紛的時(shí)候，我們會(huì)找居委會(huì)協(xié)調(diào) ，有專門(mén)的協(xié)調(diào)小組。在梁經(jīng)理看來(lái)，目前小區(qū)物業(yè)管理等方面已經(jīng)非常成熟，并不存在真正意義上的難題。

　　居委會(huì)

　　管7000多人，半年僅3起糾紛

　　普通小區(qū)，幾百名業(yè)主，每天清潔工都很輕松，甚至不用每天傾倒垃圾。在百通馨苑，清潔工是最辛苦的。每天下午4點(diǎn) ，小區(qū)13名清潔工的忙碌開(kāi)始了 ，收集垃圾。從1區(qū)到7區(qū)都有負(fù)責(zé)的清潔工，有專門(mén)的機(jī)動(dòng)三輪車(chē)。“每天都要收集垃圾，否則就會(huì)有堆積。每天凌晨4點(diǎn)，開(kāi)著三輪車(chē)到轉(zhuǎn)運(yùn)站傾倒垃圾。每天的垃圾量大約是15車(chē)，每車(chē)是半噸多。也就是說(shuō)，我們小區(qū)每天得產(chǎn)生8噸的垃圾。這個(gè)工作量是很大的，清潔工非常辛苦。”梁經(jīng)理說(shuō)道。

　　大多數(shù)人看來(lái)，如此大社區(qū)，物業(yè)投訴率會(huì)很高。在百通馨苑截然相反，對(duì)物業(yè)的投訴幾乎不存在。梁經(jīng)理告訴記者，管理經(jīng)驗(yàn)是大社區(qū)區(qū)域化管理，各個(gè)區(qū)域是相對(duì)獨(dú)立的。比如 ，我們小區(qū)的7個(gè)區(qū)，有的清潔工只負(fù)責(zé)1個(gè)區(qū)，而這1個(gè)區(qū)和普通小區(qū)區(qū)別不大，所以可以降低工作量。保安管理也是如此，分區(qū)而“治”，每個(gè)保安都有負(fù)責(zé)的區(qū)域，這樣小區(qū)安保質(zhì)量也會(huì)提高上去。

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，百通馨苑的管理確實(shí)得到了業(yè)主的認(rèn)可。“每個(gè)季度我都交物業(yè)費(fèi)。表面看我們小區(qū)是非常大，實(shí)際上就是幾個(gè)小區(qū)組合而成的，物業(yè)辦公室有好幾個(gè)。垃圾桶滿了 ，清潔工會(huì)及時(shí)清掃，家里電路等有啥問(wèn)題，物業(yè)也會(huì)及時(shí)幫忙。有時(shí)候，小區(qū)會(huì)有堵車(chē)現(xiàn)象，但這不是大社區(qū)特有的，其他普通小區(qū)也有堵車(chē)問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)的道路大部分都是兩車(chē)道，如果能拓寬一點(diǎn)就好了。”該小區(qū)三區(qū)業(yè)主劉先生向記者介紹說(shuō)。

　　福林苑和百通花園都是大社區(qū)，僅隔一條馬路。百通花園占地面積102000平方米，約153畝，分四期開(kāi)發(fā)。2005年的時(shí)候，小區(qū)經(jīng)適房每平方米最高2850元，如今單價(jià)也過(guò)萬(wàn)元了。相比之下，福林苑小區(qū)更是大社區(qū)，占地面積222000平方米，約333畝，是兩個(gè)百通花園的面積。福林苑小區(qū)共有61個(gè)樓座，目前有2700多戶，人口7000多人。在很多人看來(lái)，管理如此大的社區(qū)，居委會(huì)得調(diào)解很多糾紛，肯定頭疼不已。然后，事實(shí)恰恰相反。今年上半年，福林苑社區(qū)居委會(huì)僅調(diào)解了3起糾紛，居委會(huì)專門(mén)成立的調(diào)解小組反而成了比較清閑的小組。

　　福林苑社區(qū)曾被評(píng)為“青島十大溫馨社區(qū)”，居委會(huì)辦公及服務(wù)用房面積300余平方米，設(shè)有會(huì)議室、閱覽室、棋牌室、健身室、多功能室等服務(wù)場(chǎng)所。10月23日下午，記者采訪了福林苑社區(qū)居委會(huì)黨支部書(shū)記于慧敏。于書(shū)記告訴記者，我們社區(qū)人口較多，除了正常的民政工作、計(jì)劃生育和勞動(dòng)保障等，還組織其他活動(dòng)。比方說(shuō)，小區(qū)內(nèi)退休老人比較多，我們會(huì)經(jīng)常組織文化活動(dòng)，還有合唱團(tuán)，豐富生活。幾乎每天都有業(yè)主到居委會(huì)咨詢問(wèn)題，雖然工作量比較大，但工作人員的服務(wù)態(tài)度還是很好的，積極性都很高。我們的電話是24小時(shí)開(kāi)機(jī)，業(yè)主有問(wèn)題可以隨時(shí)咨詢。

　　“社區(qū)專門(mén)成立了金色陽(yáng)光藝術(shù)團(tuán)，現(xiàn)有團(tuán)員40人。藝術(shù)團(tuán)下設(shè)有合唱團(tuán)、腰鼓隊(duì)、舞蹈隊(duì)、京劇隊(duì)、模特隊(duì)、巾幗表演隊(duì)、絲網(wǎng)花制作等多個(gè)民間藝術(shù)團(tuán)體。我們社區(qū)為民做的另一件大事，就是幫助下崗、失業(yè)女職工重新走上工作崗位。”