什么是綜合用地綜合用地的價(jià)格評(píng)估

　　綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。那么你對(duì)綜合用地了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是綜合用地的內(nèi)容，希望大家喜歡!

　　綜合用地的介紹

　　綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者;另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續(xù);對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

　　綜合用地的價(jià)格評(píng)估

　　土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評(píng)估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變，唯一決定土地價(jià)格的是用途。

　　由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場(chǎng)、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

　　用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國(guó)土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。

　　一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國(guó)出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對(duì)于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對(duì)待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，

　　銷售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對(duì)于購(gòu)房者來說，無論是否以較低的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

　　另一方面，全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

　　分算法

　　分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。

　　具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。

　　例1：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地)，容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元/平方米。計(jì)算過程如下：

　　計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e

　　根據(jù)最有效使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.

　　總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)

　　商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米)

　　居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)

　　計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)

　　假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.

　　商業(yè)用地總價(jià)=900×1.3×3000=351(萬元)

　　居住用地總價(jià)=600×1.1×17000=1122(萬元)估價(jià)結(jié)果

　　商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米;土地單價(jià)：900元/平方米;土地總價(jià)：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整

　　居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米;土地單價(jià)：600元/平方米;土地總價(jià)：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)

　　或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。字串1

　　同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬元、居住用地總價(jià)1122萬元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/20000=736.5(元/平方米)，估價(jià)結(jié)果為：

　　土地有效面積：20000平方米;土地單價(jià)：736.5元/平方米;土地總價(jià)：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)